주택단지계획에서 지역교통에 가장 우선적으로 고려해야할 사항은?
- 통과교통의 억제
- 주차장의 확보
- 화재방지
- 화물유통도로의 확보
정답과 해설 보기
정답 ① · 문항은 주택단지 계획 시 지역교통에서 가장 우선 고려할 사항을 묻고 있다. 주거지에서는 통과교통을 억제하는 것이 쾌적성과 안전 확보를 위한 최우선 원칙이다.
주택단지 계획 시 지역교통에 가장 우선적으로 고려해야 할 사항은 통과교통의 억제이다.
개념 한 쪽
지구단위계획 인센티브 및 규제 — 세분화·계획건폐율·용도제한
지구단위계획은 특정 지역의 상세한 토지이용과 시설 배치를 결정하면서 인센티브를 부여하거나 용도를 제한하여 계획 목표를 실현한다. 인센티브는 건폐율·용적률 등 밀도 관련 규정을 조정하는 수단으로 사용한다. 용도제한은 권장·지정·불허의 강도로 구분되어 특화거리를 조성하거나 공공성을 확보하는 데 활용한다. 또한 계획수립 과정에서는 법적 한계(예: 상한건폐율)와 계획적 완화의 차이를 명확히 구분해야 한다.
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시험에 이렇게 나온다
출제기준 단원 「인센티브 및 규제」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 용도 세분화 예외 식별 | 1 | 일반상업지역 등의 세분화 가능 여부와 예외를 판별하기 |
| 밀도 인센티브 한계 판단 | 1 | 계획건폐율 완화와 상한건폐율의 법적 효력 차이를 가려내기 |
| 도시·군계획시설 해당 여부 | 1 | 공공성 기준으로 시설의 포함 여부를 판별하기 |
뜻
지구단위계획에서는 용도지역을 세분화하거나 변경하는 권한을 갖는 경우가 있다. 다만 모든 용도지역이 세분화되는 것은 아니며, 대표적으로 일반상업지역은 세분화 규정이 없어 1종·2종 등으로 나뉘지 않는다는 예외가 존재한다. 따라서 용도 세분화 문제에서는 계열별로 가능한 세분화와 예외 규정을 구분해 이해해야 한다.
밀도계획의 핵심은 건폐율과 용적률의 관리이다. 인센티브로서 계획건폐율이나 허용용적률을 완화할 수 있으나, 이런 계획적 완화가 법적 상한(상한건폐율)의 자동적 완화를 의미하지는 않는다. 상한건폐율은 법령상 정해진 최대 한계이므로 별도의 법적 근거 없이 변경되지 않는다. 또한 허용용적률은 기준용적률에 완화를 더한 값으로 설정되며, 허용 수준에 대해 원칙적 권고가 제시되는 경우가 있다는 점을 구분해야 한다.
용도제한은 정책적 목적에 따라 권장용도·지정용도·불허용도로 나뉜다. 권장용도는 특정 용도를 유도하되 강제하지 않는 조치이고, 불허용도는 아예 금지하는 조치이며, 지정용도는 특정 지역의 특화 또는 공공적 성격을 유지하기 위해 의무적으로 특정 용도를 유치하거나 제한하는 강력한 수단이다. 특화거리나 공공시설 집적 지역에서는 지정용도를 활용해 지역 정체성을 확보한다.
지구단위계획이 결정할 수 있는 시설은 공공성과 인프라적 성격을 가진 도시·군계획시설에 한정되는 경향이 있다. 교통시설, 유통·공급시설, 공간시설, 공공·문화체육시설 등이 포함되며, 사설 교육시설이나 상업시설처럼 공공시설성이 약한 기관은 해당 범주에 포함되지 않는 사례가 존재한다. 계획의 대상과 범위를 판단할 때는 해당 시설의 공공성 여부를 우선적으로 평가해야 한다.
주택단지나 주거단지 계획과 관련한 규제·인센티브도 지구단위계획의 영역에 포함된다. 예컨대 주거지역에서는 통과교통 억제를 최우선으로 고려하여 안전과 쾌적성을 확보하고, 보도 폭이나 도로 폭 등 구체적 계획기준은 최소 기준을 충족하도록 설정하는 것이 원칙이다.
예제
- 용도 세분화 문제에서는 '상업지역=세분화 불가'를 기억해야 한다. 예시로 일반상업지역은 1종·2종 등으로 분류하지 못하므로, 세분화 가능 여부를 묻는 보기에서 일반상업지역 관련 기술이 있으면 오답일 가능성이 높다. - 밀도 인센티브와 법적 상한을 혼동하지 않는다. 계획건폐율을 완화하는 조치는 인센티브의 범위에서 이루어질 수 있으나, 상한건폐율은 별도의 법적 절차 없이는 변하지 않으므로 '완화하면 상한도 완화된다'는 설명은 틀린 주장이다. - 용도제한의 강도 구분을 활용한다. 특화거리처럼 특정 용도를 의무적으로 유치해야 하는 경우에는 지정용도를 선택하고, 단순 유도일 때는 권장용도, 금지할 때는 불허용도로 판단한다. - 도시·군계획시설 해당 여부는 공공성 기준으로 판별한다. 예컨대 도로·교량·공공직업훈련시설 등은 포함되지만, 사적 성격의 운전학원과 같은 시설은 지구단위계획의 도시·군계획시설 결정 대상에서 제외되는 경우가 많다. - 주거단지 계획에서는 통과교통 억제를 우선 고려하고, 보도나 도로의 최소 폭 기준(예: 보도 최소 2m, 단독주택지 도로 최소 5m 관련 지적)은 계획의 실무적 판단에 영향을 미친다.
대표 기출 3문항
주거단지계획에 대한 설명으로 틀린 것은?
- 주호군에서는 원칙적으로 사람과 차량의 통과동선을 허용하지 않고 보ㆍ차도를 분리한다.
- 국지도로에서 보ㆍ차분리도로의 보도폭은 1m로 하고, 단독주택지 가구(block)를 형성하는 도로는 4m로 한다.
- 단지의 오픈스페이스는 구상단계부터 어린이공원, 보행자전용도로, 학교 등과 연결시킨다.
- 노인을 위한 주거나 저소득층의 주거환경은 가능한 공공의 공간을 건물 내ㆍ외부의 곳곳에 마련하여 사회적 접촉의 기회를 높인다.
정답과 해설 보기
정답 ② · 문항은 주거단지계획 관련 설명 중 틀린 것을 찾는 문제이다. 주거단지에서는 보행자와 차량 동선을 분리하고 주호군 내 차량 통과를 원칙적으로 제한하며 오픈스페이스를 학교나 보행로 등과 연결하고 취약계층을 위한 공공공간을 확보하는 것이 바람직하다.
지구단위계획에서 용도지역지구 변경의 유형과 예시가 잘못된 것은?
- 동일 용도지역 계열 내에서의 변경(일반공업지역 → 준공업지역)
- 일반상업지역의 세분화(일반상업지역 → 1종 일반상업지역)
- 동일 용도지구 계열 내에서의 변경(일반미관지구 → 중심미관지구)
- 일반주거지역의 세분화(일반주거지역 → 1종 일반주거지역)
정답과 해설 보기
정답 ② · 문항은 지구단위계획에서 용도지역·지구 변경 유형과 예시 중 잘못된 것을 찾는 것이다. 주거·공업·미관 지구 등은 계열 내 세분화가 가능하고 예시들도 적절하지만 일반상업지역을 1종·2종으로 세분화하는 표현은 사실과 다르다; 일반상업지역은 통상적으로 그러한 세분화 체계를 갖지 않는다.
일반상업지역은 세분화되지 않고 '일반상업지역' 하나로 통하므로 ②의 예시는 잘못된 것이다.
자주 묻는 물음
- 일반상업지역은 세분화될 수 있나?
- 일반상업지역은 세분화 규정이 없어 1종·2종 등으로 나뉘지 않으므로 세분화되지 않는다는 점을 기억한다.
- 계획건폐율을 완화하면 상한건폐율도 자동으로 완화되는가?
- 계획건폐율 완화는 인센티브 범위에서 가능한 조치이나, 상한건폐율은 법적으로 정해진 최대 한계이므로 별도 법적 근거 없이 자동 완화되지는 않는다.
- 특화거리나 공공성 강한 지역에는 어떤 용도제한을 적용해야 하나?
- 특정 용도의 의무적 유치나 강력한 제한이 필요하면 지정용도를 적용하여 지역의 특성 유지나 공공성 확보를 도모한다.
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