개념 한 쪽
도시 재개발에는 전면재개발, 수복재개발, 보전재개발 등 서로 다른 방식이 존재한다는 점을 이해해야 한다. 재개발과 재건축은 대상 지역의 기반시설 상태에 따라 구분되며, 정비구역 지정 기준에는 밀집도나 철거민 집단 등 특정 사회적 조건이 포함된다는 점을 기억해야 한다.
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출제기준 단원 「빈집 및 소규모 주택 정비에관한 특별법」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 수복재개발 정의 판별 | 1 | 기존 시설 보존과 부분적 철거 여부로 수복재개발을 고르는 능력 |
| 역사보존도시 성격 구별 | 1 | 역사보존도시가 과거 보존과 현재 활성화의 조화를 중시하는지 판별 |
| 정비구역 지정 요건 역발상 | 1 | 정비구역 지정 기준에 포함되지 않는 항목을 찾아내는 능력 |
도시재개발의 시행방식 가운데 수복재개발(Rehabilitation)은 기존 시설을 유지한 채 낡고 손상된 부분만 정비하여 구역의 기능과 생활 여건을 회복·개선하는 소극적 방식이라고 정의한다. 이 방식은 부분적 철거와 보수를 통해 원래 기능을 회복하는 데 중점을 두며, 완전한 대체나 전면 철거를 전제로 하지 않는다.
헤이그에서 정립된 재개발의 기본 방법은 전면재개발, 수복재개발, 보전재개발의 세 가지로 정의된다. 전면재개발은 노후 건축물을 철거하고 새로 건설하는 방식이며, 보전재개발은 역사적 가치가 있는 건물을 보존하는 방식이다. 이 세 가지 가운데 개량재개발(Remodeling)은 헤이그 정의에 포함되지 않는 항목으로 분류된다.
정비사업의 유형 선택은 기반시설의 상태가 중요한 판단 기준이다. 정비기반시설이 양호하면서 건축물만 노후·불량인 공동주택 밀집 지역은 재건축사업 대상에 해당한다. 반대로 기반시설이 미비하고 건축물과 시설 전반이 열악한 지역은 재개발사업이 적합하다.
정비구역을 지정하기 위한 법적 기준은 지역의 주거환경 악화 여부, 철거민의 집단 거주, 과도한 밀집도, 순환용주택 건설 필요성 등 사회·공간적 조건을 포함한다. 반면 최저고도 미달 건축물의 비율처럼 건축물 높이에 관한 특정 비율은 정비구역 지정 기준에 포함되지 않는다.
재개발 관련 문제 출제는 개념 정의와 반대 사례를 묻는 형태가 많다. 예컨대 '기존 시설을 유지한 채 부분적으로 개선하는 경우'를 묻는 문항은 수복재개발을 답으로, '헤이그가 정의한 세 가지 방식'을 묻는 문항은 전면·수복·보전의 조합을 답으로 선택하게 된다.
문제에서 '기존 시설을 유지한 채 낡은 부분만 정비하여 구역 기능을 회복한다'는 문구가 나오면 수복재개발을 선택하면 된다. 반대로 '완전한 대체를 통해 새로운 환경을 조성한다'는 서술이 있으면 수복재개발이 아닌 전면재개발로 판단해야 한다. 정비구역 지정 기준 관련 선택지에서는 건물 높이의 특정 비율 요건은 포함되지 않는다는 점을 이용해 오답을 제거하면 된다.
관리상 부실로 인하여 도시환경이 악화될 우려가 예견되거나 이미 악화된 지역에 대하여 기존 시설을 보존하면서 노후 및 불량화 요인만을 제거하는, 즉 부분적인 철거재개발 형식으로 구역 전체의 기능과 환경을 회복하거나 개선시키는 소극적인 재개발 시행방식은?
정답 ① · 문제는 기존 시설은 보존하면서 노후·불량 부분만 제거하는 소극적 재개발 방식이 무엇인지 묻고 있다. 부분 철거와 보존을 통해 구역의 기능과 환경을 회복하는 방식은 재활·회복의 의미를 담은 수복재개발(Rehabilitation)에 해당한다.
기존 시설을 보존하며 노후 부분만 철거·보수하는 소극적 방식은 수복재개발(Rehabilitation)이다.
다음의 역사보존도시에 관한 설명 중 옳지 않은 것은?
정답 ④ · 문항은 역사보존도시에 대한 설명 중 옳지 않은 것을 찾는 문제이다. 역사보존도시는 역사적 환경을 보전하면서도 이를 도시 활성화와 현대적 활용과 조화시키는 것을 목표로 하며 단순히 과거만을 보존하는 데에만 중점을 두지는 않는다.
역사보존도시는 과거 보존보다 현재와의 조화와 활성화를 중시하므로, 과거 보존만 강조하는 ④가 옳지 않다.
다음 중 정비사업을 계획적으로 시행하기 위한 정비구역으로 지정할 수 있는 지역 기준이 옳지 않은 것은?
정답 ④ · 정비사업법상 정비구역 지정 기준에는 50세대 이상 철거민 정착 지역, 과도하게 밀집하여 합리적 이용과 가치 증진이 곤란한 지역, 순환용주택 건설 지역 등이 있습니다. '최저고도에 미달하는 건축물이 2분의 1 이상인 지역'이라는 조건은 관련 법령상 정비구역 지정 요건에 해당하지 않습니다.
정비구역 지정 기준에는 최저고도 미달 건축물 비율 요건이 없으며, 철거민 정착, 밀집도, 순환용주택 건설 지역 등이 해당된다.
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