개념 한 쪽
도시개발사업은 토지의 권리 처리 방식과 물리적 취득 방식, 시행자 자격, 환지계획의 포함 사항 등 법령상 규정을 정확히 이해해야 한다. 권리변환·환지·수용은 권리의 법적 취급에 관한 방식이고, 다면매수나 제3섹터는 각각 토지 물리적 취득 방식과 사업 주체 유형이라는 점을 구분해야 한다.
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출제기준 단원 「도시개발법의 응용」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 권리 취급 방식 판별 | 1 | 권리 중심 분류인 권리변환·수용·환지와 물리적 매입을 구분하라는 것 |
| 시행자 자격 판단 | 1 | 환지방식 시행자로 적합한 주체를 가려내라는 것 |
| 제도 운영 세부 규정 | 1 | 환지계획 포함 사항과 보류지 용도 등 세부 규정을 확인하라는 것 |
도시개발사업의 구분은 종종 토지에 대한 권리 취급 기준으로 이루어진다. 권리변환은 기존 권리를 새로운 권리로 바꾸는 방식이고, 수용 또는 사용은 국가나 지방자치단체가 강제적으로 토지를 취득하는 방식이다. 환지는 기존 토지를 정리하여 새로 조성한 필지로 재배치하여 돌려주는 방식이다.
다면매수방식은 권리 취급의 기준과는 다른 개념이다. 이는 시공사나 개발사가 여러 필지에서 직접 토지를 매입하는 물리적 취득 방식이므로, 권리 중심의 구분 기준과는 거리가 있다. 제3섹터개발방식은 토지취득 방식이 아니라 공공과 민간의 합작 같은 사업 주체 유형을 가리킨다.
환지방식 관련으로는 보류지의 활용과 환지계획의 작성 범위를 기억해야 한다. 보류지는 환지과정에서 개발사가 확보하는 토지로서 사업비 충당용으로 사용할 수 있다. 환지계획은 토지의 물리적 재배치와 권리 변동, 청산금 대상 토지 등 공간과 권리 관련 사항을 포함하며, 청산금의 징수 시기와 같은 구체적 집행 시기는 환지계획의 작성 내용에 포함되지 않는다.
수용·사용과 관련한 동의 기준은 이중 기준을 요구한다. 토지 수용을 위해서는 사업 대상 면적의 2/3 이상을 소유한 자의 동의와 소유자 총수의 1/2 이상을 차지하는 자의 동의라는 두 가지 요건을 동시에 충족해야 한다. 이 비율 조합을 혼동하지 않도록 주의해야 한다.
도시개발사업시행자는 특정 업무를 다른 기관에 위탁할 수 있다. 시행자는 대통령령으로 정하는 공공시설의 건설과 공유수면 매립 업무를 국가나 지방자치단체에 위탁하여 시행할 수 있다. 위탁 가능한 업무 범위를 법률상 규정에 따라 확인해야 한다.
문제에서 토지취득 방식으로서의 분류를 물을 때는 '권리 취급'과 '물리적 취득'을 구분한다. 예컨대 권리변환·환지·수용은 권리의 법적 처리 방식이므로 정답 후보에 포함하고, 다면매수처럼 개발사가 직접 토지를 매입하는 물리적 취득 방식은 제외한다. 또 제3섹터는 취득 방식이 아니라 시행자 유형이므로 토지취득 방식 문항에서는 오답 처리한다.
환지 관련 문항에서는 보류지의 용도와 환지계획의 포함 항목을 근거로 판단한다. 예를 들어 보류지를 사업비 충당용으로 사용할 수 없다고 기술한 선택지는 법령 해석과 충돌하므로 틀리다고 본다. 환지계획이 공간과 권리 변동을 다루고 징수 시기는 포함하지 않는다는 점을 근거로 정답을 고른다.
수용 동의 기준을 묻는 문항은 면적 기준 2/3과 인원 기준 1/2의 조합을 확인하여 정답을 선택한다. 수치가 뒤바뀌거나 하나만 제시된 보기는 법령 요건과 맞지 않으므로 배제한다.
일반적으로 도시개발사업의 종류는 시가지 개발을 위한 토지 취득방식에 따라 특징지어진다. 다음 중 사업시행 이전의 토지 등에 대한 권리를 계획 집행 후에 어떻게 취급하는냐에 기준을 두고 구분한 방식과 가장 거리가 먼 것은?
정답 ① · 문항은 도시개발에서 사업시행 이전 토지권리를 계획 집행 후 어떻게 처리하는지를 기준으로 한 구분 방식과 거리가 먼 것을 묻고 있다. 권리 취급 관점에서의 구분은 권리변환, 수용, 환지 등이 해당하며 이들은 법적 권리의 이전이나 변경을 중심으로 한다.
토지권리 취급 방식은 권리변환, 수용, 환지이며 다면매수방식은 권리가 아닌 물리적 취득 방식이다.
다음 중 도시개발법에 규정된 내용에 대한 설명이 옳지 않은 것은?
정답 ① · 문항은 도시개발구역의 시행자 지정과 관련된 규정의 옳지 않은 설명을 찾는 문제이다. 원칙적으로 도시개발구역의 시행자는 토지소유자 등이며 대통령령으로 정하는 특정 경우에만 정부출연기관 등을 시행자로 지정할 수 있으므로 정부출연기관이 무조건 시행자가 된다는 진술은 잘못이다.
도시개발구역 시행자는 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 원칙적으로 토지 소유자 등이 되며, 정부출연기관이 무조건 시행자가 되는 것은 아니다.
토지취득방식에 따른 도시개발사업 유형이 아닌 것은?
정답 ② · 문항은 토지취득 방식에 따른 도시개발사업 유형이 아닌 것을 찾으라는 것이다. 혼용방식·환지방식·수용 또는 사용방식은 모두 토지 소유권의 이전이나 보상·교환과 관련된 구체적 취득 방법을 가리키는 반면 제3섹터개발방식은 사업 시행 주체의 유형을 나타내는 용어로 토지취득 방식에 해당하지 않는다.
제3섹터개발방식은 소유권 이전 방식이 아닌 사업 시행 주체 유형에 해당한다.
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