개념 한 쪽
이 개념은 환지 계획의 포함 항목, 도시개발사업의 시행방식별 특징, 그리고 공사완공 지연위험의 관리방안을 다룬다. 환지와 시행방식의 차이점을 이해하고 지연위험 관리 수단을 구분하는 능력이 핵심이다.
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출제기준 단원 「건설과 처분」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 환지 계획 포함 항목 판별 | 1 | 환지 계획서에 포함되는 항목과 제외되는 항목을 구분하기 |
| 시행방식별 특징 식별 | 1 | 수용·환지 등 시행방식의 장단점을 비교하여 옳은 설명을 고르기 |
| 공사완공 지연위험 관리방안 판단 | 1 | 공사 지연위험을 줄이기 위한 적합한 관리수단을 가리기 |
환지는 개발에 따라 토지의 형질이나 위치가 변경될 때 토지소유자에게 새로운 토지를 배분하는 제도이다. 환지 계획서에는 환지 설계와 필지별 환지명세, 그리고 필지별·권리별로 된 청산 대상 토지 명세 등이 포함된다. 환지 계획은 토지의 배치와 권리 관계를 정하는 문서인 점을 중심으로 이해해야 한다.
환지 계획에서는 일부 토지를 보류지로 정할 수 있고, 보류지 중 일부는 체비지로 지정되어 도시개발사업의 경비를 충당하는 데 사용할 수 있다. 따라서 보류지와 체비지의 관계 및 체비지의 경비 충당 가능성을 정확히 아는 것이 필요하다.
도시개발사업의 시행방식에는 수용 또는 사용방식, 환지방식, 순환정비방식 등 여러 방식이 존재한다. 수용 또는 사용방식은 공공필요에 의해 토지를 강제로 매수하거나 사용하는 방식으로 초기 비용과 갈등이 크지만, 법적 절차에 의해 절차가 간소화되어 사업기간은 상대적으로 짧게 소요되는 특징이 있다. 반대로 환지방식은 개발이익을 토지로 돌려주는 형태로 기존 시설 활용과 사업비 절감 등의 장점이 있다.
공사완공 지연위험은 공정표에 설정된 일정보다 실제 공사의 진행이 늦어질 가능성을 말한다. 이 위험을 관리하려면 책임시공 협약 체결, CM사 선정·관리, 공사완공보험 가입 및 지체보상금 부과와 같은 계약적·금융적·관리적 장치를 사용하는 것이 적합하다. 설계 및 설계변경 관리는 공정의 일부이나, 지연위험을 직접적으로 관리하는 방안으로 보기에는 거리가 있다.
환지 계획의 포함 사항을 묻는 문제에서 '환지 청산금 징수 시기'를 정답 선택지로 제시하면 오답으로 판단한다. 환지 계획은 설계와 명세, 청산 대상 토지 명세 등을 포함하는 문서로서 징수 시기처럼 실행 일정은 계획의 필수 포함 사항이 아니므로 제외된다.
시행방식 비교 문제에서는 '수용 또는 사용방식은 사업기간이 길다'라는 설명을 고르면 오답이다. 수용방식은 강제적 절차로 인해 합의에 의한 매수보다 협상 기간이 짧아 사업기간이 상대적으로 짧아지는 점이 특징임을 근거로 정답을 판단한다.
공사완공 지연위험 관리 문항에서는 책임시공 협약, CM사 관리, 보험·지체보상금 등은 적합한 방안으로, 설계 변경 관리는 오히려 지연을 유발할 수 있으므로 지연관리의 직접적 수단으로 보지 않는 점을 예시로 든다.
다음 중 환지 계획 작성시 포함되지 않는 사항은?
정답 ④ · 문항은 환지계획 작성 시 포함되지 않는 사항을 묻고 있다. 환지계획에는 환지 설계, 필지별 환지명세, 필지 및 권리별 청산 대상 토지 명세 등 구체적 배분과 설계 내용이 포함되는 반면 환지 청산금의 징수 시기와 같은 집행시점의 세부 행정절차는 계획서의 필수 포함 항목이 아니다.
환지 계획에는 설계, 명세, 청산 대상 토지 명세가 포함되나 징수 시기는 포함되지 않는다.
다음 중 도시개발사업시행의 위탁에 관한 내용으로 옳은 것은?
정답 ④ · 문항은 도시개발사업 시행자의 업무 위탁 범위에 대해 옳은 설명을 찾으라는 것이다. 대통령령으로 정하는 공공시설 건설과 공유수면 매립 업무는 국가나 지방자치단체에 위탁하여 시행할 수 있으므로 해당 보기가 옳다.
도시개발사업 시행자는 대통령령으로 정하는 공공시설 건설과 공유수면 매립 업무를 국가·지방자치단체에 위탁할 수 있다.
도시개발사업의 시행방식 중 수용 또는 사용방식이 다른 방식에 비하여 갖는 특징에 대한 설명이 옳지 않은 것은?
정답 ③ · 문항은 수용 또는 사용방식의 도시개발사업 시행방식이 가지는 특징 중 부적절한 진술을 찾는 것이다. 수용방식은 토지 매수에 따른 초기 투입비와 토지주 반발, 이주대책의 난관 등이 큰 단점으로 초기비용과 갈등이 많다는 점은 타당하다.
수용 또는 사용방식은 토지 매수 비용이 크지만 절차가 간소해 사업기간이 짧게 소요된다.
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