다음 중 주민참여형 도시개발 유형이 아닌 것은?
- 주민발의
- 개발협정
- 주민투표
- 공공협약
정답과 해설 보기
정답 ④ · 문제는 주민참여형 도시개발 유형에 해당하지 않는 것을 고르는 것이다. 주민참여형 방식에는 주민발의, 개발협정, 주민투표 등이 포함되어 주민 스스로 또는 주민과 행정의 협의를 통해 사업을 추진하는 형태가 해당된다.
주민참여형 도시개발 유형에는 주민발의, 개발협정, 주민투표 등이 포함되나, 공공협약은 별도의 법적 개념이다.
개념 한 쪽
도시계획기사 환지계획 — 환지방식·체비지·입체환지
환지계획은 토지소유자들의 토지를 정비하고 공공시설을 설치하기 위한 계획으로, 사업비 조달과 공공시설용지 확보를 위해 체비지와 보류지를 정하는 것이 핵심 요소다. 환지방식은 토지주 중심의 분여를 통해 초기 사업비 부담을 줄이는 대신 사업 기간이 길어질 수 있는 특징이 있다. 입체환지는 토지와 건물을 일체로 환지하는 제도로 대규모 집합건물에 주로 적용된다.
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시험에 이렇게 나온다
출제기준 단원 「환지계획」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 환지방식 장단점 판단 | 1 | 환지방식의 장점·단점을 구별하는 문제 |
| 입체환지 적용 범위 | 1 | 입체환지가 적용되는 건물 유형을 가려내는 문제 |
| 도시개발 전략 고려사항 | 1 | 전략 수립 시 개발기본계획의 역할을 평가하는 문제 |
뜻
환지계획은 사업 시행 과정에서 토지를 재배치하고 공공시설을 설치하기 위한 구체적 방안이다. 계획 단계에서 사업비를 조달하고 필요한 공공시설용지를 확보하기 위해 체비지와 보류지를 설정하는 것이 일반적이다. 체비지와 보류지는 각각 재정적·물리적 확보 수단으로 이해하면 된다.
환지방식은 토지소유자가 토지를 제공하고 공공기관이 기반시설을 조성한 뒤 개발된 토지를 분여하는 방식이다. 이 방식의 특징은 개발사업자가 초기 자금을 대폭 부담하지 않아도 된다는 점이다. 반대로 사업 기간이 길어질 수 있고 개발이익이 사유화되거나 기반시설 조성 시점이 지연될 우려가 있다.
입체환지는 토지와 그 위에 지어진 건물을 함께 환지하는 제도로, 주로 대규모 공동주택이나 상업시설 등 집합건물 중심의 집단체비지에서 적용된다. 단독주택이나 연립주택처럼 소규모 주거형태는 일반적으로 입체환지의 대상이 아니다. 환지의 방식으로는 수용·취득, 환원, 혼용 방식이 법적 취득 방법으로 분류되며, 보상은 취득 시 지급하는 대가를 의미하므로 취득 방식 자체와 구분해야 한다.
도시개발 전략 수립 과정에서는 개발기본계획을 전제하여 시장분석, 재무 타당성, 입지 조건 등을 종합적으로 고려해야 한다. 개발기본계획을 무시하고 시장 분석만으로 전략을 수립하는 것은 타당하지 않다. 또한 도시개발 과정에서 발생하는 위험은 시장위험, 금융위험, 건설관련위험 등으로 분류되며 매장 문화재 출토나 민원에 의한 공사중단은 건설관련위험으로 분류된다.
예제
문제에서 '환지방식의 단점'을 물을 때 초기 투자비가 막대하다고 적시된 보기는 오답이다. 환지방식은 토지주가 기반시설 부담을 분담하므로 초기 자금 부담이 적은 것이 핵심이다. 반대로 사업 기간 장기화, 개발이익 사유화, 기반시설 조성 지연 등은 환지방식의 현실적 단점으로 출제될 수 있다.
입체환지 관련 문항에서는 대상 건축물 유형을 묻는 보기에 주의한다. 입체환지는 대규모 공동주택·상업시설 등 집합건물 대상이라는 연결고리를 기억하면 단독주택이나 연립주택을 대상으로 하는 설명을 쉽게 배제할 수 있다.
토지 취득방법을 묻는 문항에서는 '수용·취득, 환원, 혼용'을 취득 방식으로, '보상'은 취득에 따른 대가 지급 방식으로 구분하여 답을 선택해야 한다.
대표 기출 3문항
다음 중 도시개발 전략수립의 고려사항에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은?
- 다양한 재무적 투자형태를 고려하여 가장 바람직한 지분구조를 도출한다.
- 사회적 목표, 재무적 목표, 비즈니스 계획 등을 포함하여 전반적인 기본 구상을 설정한다.
- 개발기본계획을 고려하지 않고 시장과 경쟁시장에 대한 구체적인 분석을 통하여 재무적 타당성을 분석한다.
- 부지 및 주변지역의 기반시설, 지형지세, 각종 규제, 토지이용계획 등을 고려하여 개발대상지를 분석한다.
정답과 해설 보기
정답 ③ · 질문은 도시개발 전략수립 시 고려사항 중 가장 거리가 먼 설명을 찾으라는 것이다. 전략 수립은 개발기본계획을 포함한 계획적 전제 아래 시장·경쟁 분석과 재무타당성, 지분구조 등 종합적 검토를 통해 이루어져야 하므로 개발기본계획을 배제하고 재무적 분석만 수행한다는 설명은 전략 수립의 기본 원리에 위배된다.
도시개발 전략 수립 시 개발기본계획을 배제하고 분석하는 것은 현실과 맞지 않으므로 가장 거리가 먼 설명이다.
다음 중 도시개발 대상지의 토지 취득방법에 따른 개발 방식에 해당하지 않는 것은?
- 보상방식
- 수용·취득방식
- 환지방식
- 혼용방식
정답과 해설 보기
정답 ① · 문항은 도시개발 대상지의 토지 취득방법에 따른 개발 방식 중 해당하지 않는 것을 묻고 있다. 도시개발법상 토지 취득 방식으로는 수용·취득방식, 환지(환원)방식, 이들을 혼용하는 방식 등이 규정되어 있다.
도시개발 대상지 토지 취득방법에는 수용·취득, 환원, 혼용 방식이 포함되므로 보상방식은 해당하지 않는다.
자주 묻는 물음
- 체비지와 보류지는 무엇을 의미하나?
- 체비지는 사업비 조달을 위해 확보하거나 매각할 수 있는 토지를 의미하고, 보류지는 공공시설 설치를 위해 일정 기간 소유권 이전을 유보하거나 관리하는 토지를 의미한다.
- 환지방식의 주요 장단점은 무엇인가?
- 장점은 개발사업자가 초기 막대한 자금을 투입하지 않아도 되어 사업비 부담이 경감된다는 점이고, 단점은 사업 기간이 길어질 수 있고 개발이익 사유화나 기반시설 조성 지연 등의 문제가 발생할 수 있다는 점이다.
- 입체환지의 적용 대상은 어떤 경우인가?
- 입체환지는 토지와 건물을 일체로 환지하는 방식으로 주로 대규모 공동주택 단지나 상업지역 등 집단체비지 내의 집합건물에 적용되며, 단독주택이나 연립주택 등 소규모 주거는 일반적으로 대상이 아니다.
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