개념 한 쪽
도시개발사업은 대상지의 토지를 어떻게 확보하느냐에 따라 사업 방식이 구분된다. 대표적인 취득방식으로 수용·취득, 환지, 혼용 방식이 있으며, 각 방식은 권리관계, 비용 부담, 사업 기간 등에서 서로 다른 특징을 가진다.
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출제기준 단원 「개발목표」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 토지 확보 방식 판별 | 1 | 제시된 용어가 토지 취득 방식 여부인지 구별하기 |
| 환지 정의·시점 확인 | 1 | 환지의 권리 이전 시점과 절차를 가르기 |
| 체비지 기능 판단 | 1 | 환지에서 체비지의 용도와 역할을 묻기 |
토지 취득방식은 도시개발사업에서 대상지를 확보하는 절차적 방법을 말한다. 수용·취득 방식은 국가나 지방자치단체가 토지를 강제로 취득하거나 매수하는 방식이고, 환지방식은 개발 완료 후 새로 조성된 대지에 기존 권리를 이전하는 절차를 말한다. 혼용방식은 수용·취득과 환지를 상황에 따라 섞어 사용하는 방식을 뜻한다.
환지방식의 핵심은 사업 시행 전에 권리관계를 변경하지 않고 사업 완료 후에 조성된 대지에 기존 권리를 이전하는 점이다. 환지는 조성된 토지를 원래 토지주에게 나누어 주는 방식이므로 사업 전후의 권리 이전 시점이 중요하다. 환지는 초기 현금 부담을 줄이고 이주대책을 용이하게 하며 사업 기간을 단축시키는 장점을 가진다.
환지 방식에서 사업비용을 충당하기 위해 사업시행자가 매각하거나 집행하는 토지를 체비지라고 한다. 체비지는 개발비 충당이나 공공시설 확보를 위해 이용되는 토지로, 비용 충당과 매각이라는 기능적 역할이 핵심이다.
토지 확보 방식과 혼동하기 쉬운 용어를 구분해야 한다. 예를 들어 제3섹터는 개발 주체의 조직 형태를 가리키며 토지 취득방식에 해당하지 않고, 보상은 토지 취득 시 지급되는 대가를 의미하므로 취득 방식 자체가 아니다.
문제에서 제시된 보기들을 비교할 때는 '취득 방식'인지 '개발 주체'인지, 혹은 '보상'처럼 대가를 뜻하는지 여부를 먼저 확인한다. 예를 들어 제3섹터를 토지 취득방식으로 제시하면 오답으로 판단한다.
환지 관련 문항에서는 시점을 확인하여야 한다. '권리관계를 사업 시행 전에 변동시킨다'라는 설명이 나오면 환지의 정의와 어긋나므로 오답으로 배제한다.
체비지 관련 문항에서는 비용 충당·매각이라는 키워드가 나오면 체비지를 선택한다. 반대로 공공공지나 비환지, 공유지 등의 설명이 나오면 체비지와 구분한다.
도시개발계획 수립 시의 토지이용 및 시설계획에 관한 내용으로 상업용지 유형별 배치기준 중 선형의 단점이 아닌 것은?
정답 ④ · 상업용지 배치 형태 중 '선형(선상형)'은 도로를 따라 상점이 늘어서는 형태로, 교통체증을 유발하고, 주거지와 인접 시 주거 전체의 상가화 우려, 그리고 도시미관을 저해하는 단점이 있습니다. 반면, '지가, 유통체계, 주차문제의 해결 등이 어렵다'는 내용은 상점이 입지적으로 넓게 분산되거나 불규칙하게 배치되는 '점형(산재형)'의 단점에 해당합니다.
선형 상업용지는 도로 연장으로 교통·미관 문제 있으나 지가·주차 해결 어려움은 점형의 단점이다.
다음 중 도시개발 전략수립의 고려사항에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은?
정답 ③ · 질문은 도시개발 전략수립 시 고려사항 중 가장 거리가 먼 설명을 찾으라는 것이다. 전략 수립은 개발기본계획을 포함한 계획적 전제 아래 시장·경쟁 분석과 재무타당성, 지분구조 등 종합적 검토를 통해 이루어져야 하므로 개발기본계획을 배제하고 재무적 분석만 수행한다는 설명은 전략 수립의 기본 원리에 위배된다.
도시개발 전략 수립 시 개발기본계획을 배제하고 분석하는 것은 현실과 맞지 않으므로 가장 거리가 먼 설명이다.
다음 중 도시개발 대상지의 토지 취득방법에 따른 개발 방식에 해당하지 않는 것은?
정답 ① · 문항은 도시개발 대상지의 토지 취득방법에 따른 개발 방식 중 해당하지 않는 것을 묻고 있다. 도시개발법상 토지 취득 방식으로는 수용·취득방식, 환지(환원)방식, 이들을 혼용하는 방식 등이 규정되어 있다.
도시개발 대상지 토지 취득방법에는 수용·취득, 환원, 혼용 방식이 포함되므로 보상방식은 해당하지 않는다.
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