개념 한 쪽
입지선정은 도시개발 기획에서 부지의 적정성을 판단하기 위한 필수 절차로, 물리적 요인과 시장·제도적 요인을 통합적으로 검토한다는 점을 핵심으로 한다. 물리적 분석은 지형, 지질, 기후, 수문, 기반시설 등 현장의 물리적 조건을 파악하여 최적 설계조건을 도출하는 역할을 한다. 시장분석은 실질시장과 잠재시장을 구분하여 수요 전망과 사업화 가능성을 평가하는 역할을 한다. 또한 토지 취득방식은 수용·환지·혼용 등 물리적 소유권 이전 방식과 조직형태로서의 제3섹터 구분을 명확히 해야 한다.
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출제기준 단원 「입지선정의 절차」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 정성·정량 예측모형 구분 | 1 | 수요예측 기법을 정성적 또는 정량적으로 구분하는 능력을 묻는다 |
| 물리적 분석의 역할 판단 | 1 | 물리적 분석이 설계조건 도출에 기여하는지 판별하는 능력을 묻는다 |
| 토지취득 방식 판별 | 1 | 토지 취득방식과 조직형태를 구분하는 능력을 묻는다 |
물리적 분석은 대상부지의 지형·지질·기후·수문 등 자연적 조건과 기반시설의 상태를 조사하여 최적 설계조건을 도출하는 과정이다. 이 분석은 설계의 직접적인 입력자료가 되므로 개발 가능성 판단과 설계 방향 설정에 중요한 근거를 제공한다.
입지분석은 물리적 요인뿐만 아니라 지리적 접근성, 법적·제도적 규제, 경제적 요인 등을 통합적으로 검토하는 절차이다. 각 요인은 상호 연관되어 있으므로 단일 요인만으로 결론을 내리는 것은 적절하지 않다.
시장분석에서는 실질시장(actual market)과 잠재시장(potential market)을 구분하여 파악해야 한다. 개발사업에서는 장기적 가치를 고려하여 잠재시장의 분석이 실질시장보다 중요한 판단 근거가 될 수 있다.
수요예측 모형은 정성적 예측모형과 정량적 예측모형으로 나뉘며, 델파이법·판단결정모델·시나리오법은 전문가 판단에 기반한 정성적 기법에 해당한다. 인과분석법은 변수 간 관계를 수식화하는 정량적 기법에 해당하므로 분류상 정성적 모형에 포함되지 않는다.
토지의 취득방식은 수용, 환지, 혼용 등이 있으며 이는 소유권 이전의 물리적 방식에 해당한다. 제3섹터는 공공과 민간의 공동출자와 같은 조직형태를 의미하므로 취득방식의 분류에는 해당하지 않는다.
토지공부는 소유자·지적현황·위치 등 문서로 확인할 수 있는 권리와 지적 정보를 제공한다. 반면 지장물과 같은 현장 존재물은 토지공부만으로 확인할 수 없으므로 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 한다.
물리적 분석과 시장분석을 혼동한 사례를 점검한다. 물리적 분석의 결과로는 설계조건이 도출된다는 점을 근거로, 지형·지질·기후 정보를 통해 건물 배치나 기반시설 위치를 결정하는 절차를 예로 든다. 반대로 사업 아이템 도출이나 경쟁력 확보는 시장성 분석의 결과임을 구분해야 한다.
수요예측 기법 구분 예시는 델파이법을 사용해 전문가 의견으로 시나리오를 작성하는 과정을 보여준다. 인과분석법은 인구증가율과 주택수요 간의 관계를 회귀분석으로 모델링하는 정량적 절차로 구별한다.
토지 취득 방식 예시는 수용으로 토지 소유권을 이전받는 경우와 환지로 개발이익을 분배하는 경우를 비교하여, 제3섹터가 취득방식이 아닌 조직형태임을 설명한다.
도시개발사업의 시장분석과 관련하여 개발수요분석을 위한 정성적 예측모형에 해당하지 않는 것은?
정답 ② · 도시개발사업의 수요 예측 시 정성적 예측 모형으로는 전문가 의견을 반영하는 델파이법, 판단결정모델, 시나리오법 등이 있습니다. 반면 인과분석법(Causal analysis)은 변수 간 인과관계를 수식화하는 정량적 예측 모형에 해당합니다.
정성적 예측모형은 전문가의 판단과 경험을 바탕으로 하므로 인과분석법은 변수 간 인과관계를 수식화하는 정량적 모형에 해당한다.
시장(market) 및 시장분석(Market Analysis)의 개념과 필요성에 대한 설명 중 옳지 않은 것은?
정답 ③ · 문항은 시장과 시장분석 개념에서 옳지 않은 설명을 찾는 것이다. 시장분석은 수요·공급에 영향을 미치는 요인들을 분석하는 활동이며, 도시개발에서는 정부 개입을 고려한 분석이 필요하다.
다음 중 토지의 취득방식에 따른 도시개발사업의 유형에 해당하지 않는 것은?
정답 ② · 문항은 도시개발사업에서 토지 취득방식에 해당하지 않는 것을 찾는 것이다. 토지 취득방식에는 수용 또는 사용방식, 환지방식, 혼용방식 등 토지 소유권을 이전하거나 조정하는 방법들이 포함된다.
토지 취득방식에는 수용, 환지, 혼용 방식이 있으며, 제3섹터는 조직 형태이지 취득방식이 아니다.
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