개념 한 쪽
입지선정은 도시개발사업의 기초 단계로 부지의 물리적·지리적·제도적·경제적 여건을 종합적으로 분석하는 과정이다 분석 결과는 설계조건, 개발전략, 사업타당성 판단에 직접적인 입력자료가 된다
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출제기준 단원 「입지선정의 기법」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 정성·정량 기법 구분 | 1 | 시장분석 기법을 정성적·정량적으로 분류하는 능력 평가 |
| 시장분석의 핵심 대상 구별 | 1 | 실질시장과 잠재시장 중 도시개발에 우선 고려할 대상 판단 |
| 전략수립의 고려사항 판단 | 1 | 전략 수립 시 개발기본계획 등 고려사항 포함 여부 판별 |
입지분석은 물리적 분석, 지리적 분석, 제도적 분석, 경제적 분석 등 여러 요인을 통합하여 수행한다. 물리적 분석은 토지의 지형, 지질, 기후, 수문 등 현장의 자연적 조건을 평가하여 최적의 설계조건을 도출하는 역할을 한다. 즉 물리적 분석은 설계와 공학적 판단에 직접적인 영향을 준다.
지리적 분석은 위치와 접근성, 주변 지역과의 공간적 관계를 파악하는 것으로 지역접근분석 등으로 수행한다. 접근성 분석은 공간적 네트워크와의 관계를 다루므로, 현장의 물리적 조건과는 성격이 다르다
제도적 분석은 관련 법규와 규제 등을 검토하여 계획의 가능성과 제약을 확인하는 과정이다
경제적 분석과 시장분석은 수요와 사업성, 투자구조를 평가하는 영역이다 시장은 실질시장과 잠재시장으로 구분하며 도시개발은 미래 수요를 예측하는 성격이 강하므로 잠재시장 분석의 비중이 크다 시장분석에서는 정성적 방법과 정량적 방법을 구분하여 적용한다
정성적 예측모형에는 시나리오법, 의사결정나무, 판단결정모델 등 전문가의 판단과 논리적 추론을 기반으로 하는 기법이 포함된다 반면 인과분석법은 변수 간의 통계적 관계를 분석하는 정량적 방법에 해당하며 정성적 범주에 속하지 않는다
토지 관련 문서 조사에서는 토지공부를 통해 권리관계나 지적현황, 소유자 등을 확인할 수 있다 그러나 토지공부만으로는 지장물과 같이 현장에 존재하는 물리적 대상의 유무를 확인할 수 없으므로 현장 조사가 필수적이다
물리적 분석과 시장분석을 혼동하여 물리적 분석에서 시장 아이템을 도출해야 한다고 보는 선지는 오답이다 예를 들어 토지의 지형·지질을 조사하는 물리적 분석은 설계조건을 찾는 데 쓰이고, 사업의 경쟁력이나 수요 예측은 시장분석이나 사업성 분석에서 다루어야 한다
지역접근분석을 물리적 분석 항목으로 잘못 분류하는 오류에 유의한다 접근성은 공간 관계 및 네트워크 분석이므로 물리적 입지분석과 구분해야 한다 또한 토지공부로 소유자와 지적현황을 알 수 있지만 지장물은 현장 확인이 필요하므로 서류만으로 판단하는 실수를 피한다
시장분석 기법을 분류할 때 인과분석법을 정성적 모형으로 잘못 포함하면 틀린 답이 된다 시나리오법·의사결정나무·판단결정모델은 정성적 예측에 해당하고, 인과분석법은 정량적 접근임을 기억한다
도시개발사업 측면의 시장분석과 관련된 개발수요 분석의 정성적 예측모형에 해당하지 않는 것은?
정답 ② · 문항은 도시개발사업의 개발수요 분석에서 정성적 예측모형에 해당하지 않는 방법을 찾는 것이다. 정성적 예측은 전문가 판단·시나리오·의사결정 나무 등 주관적 분석기법에 의존하는 반면 인과분석법은 변수 간 관계를 통계적으로 검증하는 정량적 기법이다.
정성적 예측은 전문가의 판단과 시나리오에 의존하므로, 인과분석법은 정량적 데이터 기반의 객관적 모델이다.
시장(Market) 및 시장분석(Market Analysis)의 개념과 필요성에 대한 설명이다. 다음 중 틀린 것은?
정답 ③ · 문항은 시장과 시장분석의 필요성에서 옳지 않은 설명을 찾도록 요구하고 있다. 도시개발에서는 현재 수요뿐 아니라 미래 수요를 예측하는 잠재시장의 파악이 특히 중요하므로 실질시장만이 특히 중요하다는 진술은 부적절하다.
시장분석은 잠재시장의 파악이 실질시장보다 중요하거나 동등하게 고려되어야 한다.
다음 중 도시개발 전략수립의 고려사항에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은?
정답 ③ · 질문은 도시개발 전략수립 시 고려사항 중 가장 거리가 먼 설명을 찾으라는 것이다. 전략 수립은 개발기본계획을 포함한 계획적 전제 아래 시장·경쟁 분석과 재무타당성, 지분구조 등 종합적 검토를 통해 이루어져야 하므로 개발기본계획을 배제하고 재무적 분석만 수행한다는 설명은 전략 수립의 기본 원리에 위배된다.
도시개발 전략 수립 시 개발기본계획을 배제하고 분석하는 것은 현실과 맞지 않으므로 가장 거리가 먼 설명이다.
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