개념 한 쪽
시설관리와 자산관리는 개발사업 전 과정에서 발생하는 토지 및 건축물의 권리 배분, 운영상 위험 관리, 그리고 시공 일정 관리를 포함하는 개념이다. 환지 방식은 개발이익을 토지 소유자에게 토지나 건물로 나누어 주는 방식이며, 순환정비는 정비구역 내외의 주택을 순차적으로 정비하여 이주대책을 세우는 방식이다. 공사 완공 지연위험은 시공 일정이 지연되는 위험으로 계약적·관리적·금융적 수단으로 대응한다.
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출제기준 단원 「시설관리와 자산관리」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 환지계획 포함항목 판별 | 1 | 환지 계획서에 포함되는 항목을 가려내기 |
| 순환정비 방식 식별 | 1 | 순차적 이주대책과 임시거주를 통한 시행방식 확인 |
| 공사완공 지연위험 관리방안 판정 | 1 | 지연위험의 직접적 관리수단과 부적합한 방안을 구분 |
환지방식은 개발로 인한 지가 상승분을 토지 소유자에게 토지나 건물로 나누어 주어 권리를 배분하는 시행 방식이다. 환지 계획에는 환지 설계, 필지별 환지명세, 필지별 및 권리별 청산 대상 토지 명세 등이 포함되며 징수 시기와 같은 집행 일정은 계획의 필수 포함 사항이 아니라고 본다.
순환정비방식은 정비구역의 안과 밖에 있는 새로 건설된 주택 또는 기존 주택을 활용하여 철거 대상 가구를 임시로 다른 거처에 수용하고 구역을 순차적으로 정비하여 이주대책을 수립하는 방식이다. 핵심 키워드는 '순차적 정비'와 '임시 거주'로서 순차적 절차를 통해 주민의 주거 안정을 도모한다.
개발사업의 위험 분류에서 운영위험은 사업 협약 이행 문제, 시설물 결함, 비활성화 등 운영 단계에서 발생하는 위험을 가리킨다. 건설과정 중 원가 상승 등은 건설위험으로 구분하여 단계별 위험 관리를 수행해야 한다고 본다.
공사 완공 지연위험을 줄이기 위한 직접적 방안으로는 시공사와의 책임시공 협약 체결, CM사의 선정 및 관리를 통한 현장관리 강화, 공사 지연 시 보상을 위한 보험 가입 등이 포함된다. 설계 및 설계변경 관리는 품질·원가 관점에서 중요하지만 공사완공 지연 위험을 직접적으로 관리하는 수단으로 보기는 어렵다고 본다.
CM이라 부르는 건설관리기법은 기획·설계·시공 단계에서 견적·계약·공정·원가·품질 등을 총괄적으로 관리하는 전문적 기법이며, 설계 완료 후 시공자가 참여하는 턴키 방식과 달리 설계 단계부터 참여하여 관리하는 점이 특징이다. 순수형 CM은 시공을 수행하지 않고 사업자의 대리인으로서 관리 업무를 수행한다고 본다.
환지 계획 관련 문제는 포함되는 항목을 묻는 형식으로 출제되며, 환지 계획서에는 환지 설계와 필지별 환지명세, 청산 대상 토지 명세가 포함되는 반면 징수 시기는 계획의 필수 기재 사항이 아니므로 정답은 '징수 시기 제외'로 판정한다.
순환정비 관련 문제는 '순차적', '임시 거주', '이주대책'이라는 키워드를 통해 정답을 도출한다. 정비사업의 시행방식 선택 문제에서 해당 키워드가 있으면 순환정비를 선택해야 함을 예시로 제시한다.
공사완공 지연위험 관리 문제는 직접적 관리수단(계약·관리·보험)과 간접적 요인(설계 변경 등)을 구분하는 방식으로 출제되므로 시공사 협약, CM 관리, 보험 가입을 적합한 방안으로 보고 설계 변경 관리는 부적합으로 판단하는 예를 제시한다.
다음 중 환지 계획 작성시 포함되지 않는 사항은?
정답 ④ · 문항은 환지계획 작성 시 포함되지 않는 사항을 묻고 있다. 환지계획에는 환지 설계, 필지별 환지명세, 필지 및 권리별 청산 대상 토지 명세 등 구체적 배분과 설계 내용이 포함되는 반면 환지 청산금의 징수 시기와 같은 집행시점의 세부 행정절차는 계획서의 필수 포함 항목이 아니다.
환지 계획에는 설계, 명세, 청산 대상 토지 명세가 포함되나 징수 시기는 포함되지 않는다.
다음 중 CM(Construction Management)에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?
정답 ③ · 문제는 CM(Construction Management)에 대한 설명 중 옳지 않은 항목을 찾는 것이다. CM은 설계 단계부터 참여하여 견적, 계약, 공정, 원가, 품질 등 건설사업 전 과정을 관리하는 기법이며 우리나라는 1997년 관련 법으로 제도화되었다.
CM은 설계완료 후 참여하는 턴키 방식과 달리 설계 단계부터 참여하므로 ③이 옳지 않다.
다음 중 공사진행 속도가 공정표상의 일정보다 지연될 위험인'공사완공 지연위험'을 관리할 방안으로 적합하지 않은 것은?
정답 ② · 문제는 공사완공 지연위험을 관리하기 위한 적절하지 않은 방안을 묻고 있다. 공사완공 지연위험 관리는 계약적·관리적·금융적 수단으로 공사 수행 주체의 책임을 강화하거나 제3자 관리와 보험 등으로 리스크를 전가·완화하는 것이 핵심이다.
공사 완공 지연위험 관리는 시공사와의 협약, CM사 관리, 보험 가입 등이 적합하나, 설계 및 설계변경 관리는 지연 위험 관리의 직접적 방안이 아니므로 옳지 않다.
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