개념 한 쪽
지구단위계획 계획입안 및 주민의견수렴 — 특별계획구역과 기초조사·도서 요구
지구단위계획 수립 과정에서는 구역의 특성에 따라 별도의 개발안 수용 여부와 기초조사 생략 기준, 작성해야 할 도서 종류 등을 판단해야 한다는 점이 핵심이다.
2026-10-22 기준 · 도시계획기사 대시보드
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시험에 이렇게 나온다
출제기준 단원 「계획입안 및 주민의견수렴」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|
| 특별계획구역 판단 | 1 | 창의적 개발안 수용과 장기간 계획 필요 여부로 구역 지정 유형을 가리기 |
| 기초조사 생략 기준 | 1 | 기초조사 예외 기준(도로 너비 등)을 근거로 생략 여부 판단하기 |
| 제1종 도서 및 제2종 완화 판단 | 1 | 결정 시 작성 도서와 제2종 완화 비율을 구분하여 옳은 설명을 고르기 |
뜻
지구단위계획구역에서 설계공모나 현상공모 등 공모를 통해 참신한 개발안을 수용해야 하거나 계획을 세우고 실행하는 데 오랜 시간이 필요하여 별도의 개발안을 준비해 반영·결정해야 할 때에는 '특별계획구역'을 지정한다는 점을 기억한다.
지구단위계획은 상위계획의 취지를 반영해야 하며 개별사업법에 우선하여 수립되어서는 안 된다는 점을 원칙으로 이해한다. 즉 상위계획과의 조화가 필요하고, 개별사업법으로 이미 지정된 구역과는 위계질서에 맞게 조정되어야 한다는 점을 유의한다.
지구단위계획의 기초조사는 통상 토지적성평가, 일반조사, 환경성검토를 포함하나, 도심지 등 특정한 경우에는 일부 조사 생략이 가능하다는 점을 숙지한다. 도로 설치계획의 너비가 매우 좁은 경우 등 예외 기준이 있으므로 생략 여부 판단 시 해당 기준을 확인해야 한다.
제1종 및 제2종 지구단위계획구역에서는 규제의 완화 범위가 다르다는 점을 이해한다. 제2종 지구단위계획구역은 건폐율과 용적률을 완화 적용할 수 있는 한도가 더 높게 설정되어 있다는 설명을 주의한다.
지구단위계획을 결정할 때 제출해야 하는 도서에는 계획설명서, 결정조서, 결정도 등이 포함되며 환경성검토서는 필수 작성 도서에 포함되지 않는다는 점을 명확히 인식한다.
예제
문제에서 '참신한 개발안 수용', '상당한 기간 필요', '별도 개발안' 등의 표현이 등장하면 해당 구역을 특별계획구역으로 판단하면 정답에 접근하기 쉽다.
기초조사 생략 여부를 묻는 문제에서는 도로 너비 8미터 미만과 같은 예외 기준을 확인하는 방식으로 접근하면 오답을 줄일 수 있다.
제1종과 제2종의 완화 비율을 묻는 문제에서는 제2종이 건폐율과 용적률의 완화 한도가 더 큰 쪽이라는 점을 근거로 판단하면 정답을 고르기 쉽다.
대표 기출 3문항
제2종 지구단위계획구역 안에서의 건폐율 등의 완화적용에 관한 설명이 옳은 것은?
- 제2종 지구단위계획구역 안에서는 관련 규정에 의하여 제2종 지구단위계획으로 용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한 등에 관한 규정에 의한 건축물의 용도, 종류 및 규모 등을 완화하여 적용할 수 없다.
- 개발진흥지구(계획관리지역에 지정된 개발진흥지구를 제외한다)에 지정된 제2종 지구단위계획구역에서는 아파트와 연립주택의 건축이 가능하다.
- 제2종 지구단위계획구역 안에서는 제2종 지구단위계획으로 당해 용도지역 또는 개발진흥지구에 적용되는 건폐율의 150% 및 용적률의 200% 이내에서 건폐율 및 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.
- 도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 해당 지구를 제2종 지구단위계획구역으로 지정한 경우에는 제한된 건축물 높이의 120% 이내에서 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다.
정답과 해설 보기
정답 ③ · 제2종 지구단위계획구역 안에서는 제2종 지구단위계획으로 당해 용도지역 등에 적용되는 건폐율의 150% 및 용적률의 200% 이내의 범위에서 기준을 완화하여 적용할 수 있습니다. 이는 계획적인 개발을 유도하고 쾌적한 환경을 조성하기 위한 인센티브 규정입니다.
제2종 지구단위계획구역은 건폐율 150%, 용적률 200%까지 완화 적용이 가능하다.
다음 중 제1종 지구단위계획구역의 지정 및 지구단위계획의 수립을 위한 기초조사에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?
- 지구단위계획 수립을 위한 기초조사는 토지적성평가·일반조사·환경성검토로 구성된다.
- 당해 지구단위계획구역이 도심지(상업지역과 상업지역에 연접한 지역)에 위하는 경우 기초조사를 실시하지 아니할 수 있다.
- 주거지역에 지구단위계획을 입안하는 경우 환경성검초만을 실시하지 아니할 수 있다.
- 공업지역에 지구단위계획을 입안하는 경우 토지적성평가만을 실시하지 아니할 수 있다.
정답과 해설 보기
정답 ③ · 지구단위계획 수립을 위한 기초조사는 토지적성평가, 일반조사, 환경성검토로 구성됩니다. 도심지(상업지역 등)에 입안하는 경우 기초조사를 생략할 수 있습니다.
다음 중 제1종 지구단위계획을 결정하기 위하여 작성하여야 하는 도서의 종류가 아닌 것은?
- 지구단위계획에 대한 도시관리계획결정조서
- 지구단위계획에 대한 도시관리계획결정도
- 지구단위계획에 대한 계획설명서
- 지구단위계획에 대한 환경성검토서
정답과 해설 보기
정답 ④ · 문항은 제1종 지구단위계획을 결정할 때 작성해야 하는 도서 종류를 묻고 있다. 제1종 지구단위계획의 필수 서류에는 결정조서, 결정도, 계획설명서 등이 포함되어 공식적 결정 근거를 제공한다.
제1종 지구단위계획 결정 시 환경성검토서는 필수 작성 도서에 포함되지 않는다.
자주 묻는 물음
- 특별계획구역은 어떤 경우에 지정하나?
- 설계공모나 현상공모 등 공모방식으로 참신한 개발안을 받아들여야 하거나 계획을 세우고 실행하는 데 오랜 기간이 요구되어 시간이 여유로워야 할 경우 별도의 개발안을 만들어 수용·결정하기 위하여 지정한다.
- 기초조사를 생략할 수 있는 대표적인 기준은 무엇인가?
- 기초조사는 통상 토지적성평가·일반조사·환경성검토로 구성되나, 도심지 등 특정 지역에서 일부 조사가 예외로 인정되며 도로 설치계획의 경우 너비 8미터 미만과 같은 기준이 생략 여부 판단의 근거가 된다.
- 제1종 지구단위계획 결정 시 반드시 작성해야 하는 도서는 무엇인가?
- 제1종 지구단위계획 결정 시 기본적으로 계획설명서, 결정조서, 결정도 등의 도서를 작성해야 하며 환경성검토서는 필수 작성 도서에는 해당하지 않는다.