개념 한 쪽
대리인형과 시공자형 CM의 계약 관계와 책임, 재계약 조건, 직영공사의 위험과 부적합 사유, 파트너링 방식, 레디믹스트 콘크리트의 온도 기준, 실비정산 보수가산식 도급이 이 세트의 축이다.
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대리인형은 CM이 발주자의 대리인으로 자문·관리하고 발주자가 공종별 수급자와 직접 계약합니다. 시공자형은 CM 조직이 직접 공사를 수행하고 리스크를 부담합니다.
출제기준 단원 「공사계약」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 정의·특징 판정형 | 1 | CM 제도의 정의와 대리인형·시공자형 특징 판정 |
| 용어 선택형 | 1 | 발주자·설계자·시공자 공동 팀 방식 고르기 |
| 도급방식 적합도 | 1 | 설계 불명확 시 적합한 도급 방식 선택 |
공사계약은 발주자와 수급자, 그리고 공사관리 조직 사이의 역할과 책임을 정하는 틀이다. 계약의 주체가 누구인지가 방식의 성격을 가른다.
대리인형 CM(CM for fee)은 CM이 발주자의 대리인이 되어 컨설턴트 역할을 한다. 발주자가 공종별 수급자와 직접 계약하므로, 수급자가 CM과 계약한다는 설명은 대리인형의 특징이 아니다.
시공자형 CM(CM at risk)은 CM 조직이 직접 공사를 수행하고 리스크를 부담한다. 수급자가 CM과 계약하는 관계가 여기에 해당한다.
재계약은 계약의 기초가 된 조건이 바뀌었을 때 이루어진다. 설계 오류, 현장 조건의 차이, 계약 사항의 변경이 사유다. 수급자가 착수를 미루는 것은 의무 불이행이므로 재계약 사유가 아니다.
직영공사는 발주자가 직접 시공한다. 관리 능력이 부족하면 비용이 늘고 공기가 길어질 수 있다는 점이 핵심 위험이다.
시방서와 설계도서가 서로 다를 때는 공사시방서가 설계도면보다 우선한다. 상세도면이 일반도면보다, 전문시방서가 일반시방서보다 우선한다는 원칙도 함께 적용된다.
이 세트에는 계약 방식과 함께 공사 수행 방식과 시공 조건이 섞여 있다. 파트너링은 발주자와 설계자, 시공자가 상호 신뢰를 바탕으로 팀을 구성해 프로젝트의 성공과 상호 이익을 공동 목표로 추진하는 방식이다. 레디믹스트 콘크리트는 외기온도가 30℃ 이상이거나 0℃ 이하일 때 특수보온시설을 해야 한다. 건설의 전 과정을 효율적이고 경제적으로 수행하도록 전문가들이 통합 관리하는 기술을 발주자에게 제공하는 서비스는 건설관리(Construction Management)다. 설계도와 시방서가 명확하지 않거나 설계는 명확해도 공사비 총액을 산출하기 곤란하고 발주자가 양질의 공사를 기대할 때는 실비정산 보수가산식 도급이 가장 타당하다. 직영공사는 발주자가 직접 통제해야 하는 공사에는 맞지만 현장 관리가 복잡한 공사에는 부적합하다.
출제 패턴은 ① 대리인형 CM에 대한 틀린 설명(수급자가 CM과 계약한다), ② 시공자형 CM의 특징(직접 시공과 리스크 부담), ③ 재계약 조건이 아닌 것(단순 착수 유보), ④ 직영공사의 옳은 설명(관리 능력 부족 시 비용 증대·공기 연장), ⑤ 상호 신뢰와 팀 구성으로 공동 목표를 추구하는 방식(파트너링), ⑥ 레디믹스트 콘크리트의 특수보온시설 기준(외기온도 30℃ 이상 또는 0℃ 이하), ⑦ 건설 전 과정의 통합 관리 서비스(건설관리), ⑧ 설계 불명확·총액 산출 곤란 시 타당한 도급 방식(실비정산 보수가산식 도급), ⑨ 직영공사에 가장 부적합한 공사(현장 관리가 복잡한 공사)다. 「대리인형은 발주자 직계약, 시공자형은 CM이 계약·책임, 불명확하면 실비정산」이 이 세트의 기준선이다.
CM 제도에 대한 설명으로 틀린 것은?
정답 ③ · 이 문제는 건설사업관리(CM)의 계약 방식인 대리인형과 시공자형의 특징 중 잘못된 내용을 찾는 문제이다. 대리인형 CM 방식에서 독립된 공종별 수급자는 공사관리자가 아닌 발주자와 직접 공사 계약을 체결한다.
대리인형 CM에서는 발주자가 각 공종과 직접 계약하므로, 수급자가 CM과 계약한다는 ③은 시공자형 CM의 특징이다.
공사계약방식 중 직영공사방식에 관한 설명으로 옳은 것은?
정답 ② · 직영공사방식에 관한 옳은 설명을 고르는 문제이다. 직영공사는 발주자가 자신의 자금과 인력으로 직접 시공하는 방식으로, 영리목적의 도급공사에 비해 저렴하고 재료선정이 자유롭다는 장점이 있다.
직영공사는 발주자가 직접 시공하므로 관리 능력 부족 시 비용 증대 및공기 연장이 발생할 수 있다.
CM 제도에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
정답 ③ · CM 제도에 관한 옳지 않은 설명을 고르는 문제이다. 대리인형 CM(CM for fee)은 CM이 발주자의 대리인이자 컨설턴트로서 프로젝트 전반을 관리하는 방식으로, 공종별 수급자는 발주자와 직접 공사계약을 체결한다.
대리인형 CM에서는 발주자가 각 공종과 직접 계약하므로 공사관리자와 공종별 수급자가 계약을 하는 것은 틀린 설명이다.
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