개념 한 쪽
도시정비는 기존의 노후·불량 주거환경을 개선하는 활동이며, 법과 정책은 대상과 방법에 따라 구분된다. 정비사업의 유형, 재개발 방식의 분류, 토지구획정리 절차 등 기본 개념을 정확히 이해해야 실무적 판단과 문제 해결에 도움이 된다.
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출제기준 단원 「도시정비의 변천」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 선행 조사 및 계획 순서 판단 | 1 | 재개발 계획 수립에서 우선해야 할 선행 사항을 가리기 |
| 재개발 방식 분류 | 1 | 점진적 개조와 부분 신축을 설명하는 방식 이름 고르기 |
| 국제 제도·용어 연결 | 1 | 아디케스법의 적용 국가를 매칭하기 |
도시 및 주거환경정비법은 노후되고 불량한 주거환경을 개선하기 위한 법률로서 정비사업의 대상과 종류를 규정한다. 이 법에서 규정하는 정비사업의 주요 유형은 재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업으로 구분된다. 반대로 신규 토지에 주택을 새로 짓는 주택건설사업은 이 법의 규정 대상이 아니며 다른 법률에서 다루는 영역이 된다.
재개발 방식은 철거하여 새로 짓는 방식과 기존 건축물을 보수·개량하거나 보전하는 방식 등으로 구별된다. 국제적 분류에서는 재개발(redevelopment), 재활용(rehabilitation), 보존(conservation)이라는 광의의 세 범주가 제시되기도 한다. 각각은 철거·전면 재건, 기능 개선 및 수리, 역사적 가치 보전이라는 특징을 가진다.
수복재개발은 기존 건물을 모두 철거하지 않고 일부는 신축을 허용하며 나머지는 수리·개조를 통해 점진적으로 정비하는 방식이다. 이 방식은 대상지의 도시기능과 생활환경이 악화되었으나 전면 철거보다는 기존 자원을 보존하면서 회복시키려는 전략에 적합하다. 이와 대비되는 철거재개발이나 전면재개발은 기존 건축물을 일괄적으로 철거하고 새로 짓는 접근을 취한다.
토지구획정리사업에서 환지는, 사업 시행 이전의 권리 상태를 변경하지 않은 채 사업 완료 후 신설된 대지로 기존 권리를 옮겨 주는 절차를 의미한다. 환지는 권리 보전의 관점에서 권리 이전을 순서대로 처리하는 제도적 장치라는 점을 기억해야 한다.
외국의 제도적 사례로 아디케스(Adickes)법은 토지구획정리에서 토지 소유자 간 합의와 조정을 통해 토지 이용을 효율화하는 방식으로 독일에서 시행된 제도라는 점을 주목해야 한다. 고유 명사와 그 적용 국가를 연결하여 암기하면 관련 문제에서 빠르게 판단할 수 있다.
도시정비 관련 문제는 법률의 적용 대상, 절차상의 기한, 재개발 방식의 특징 등 용어 정의와 주체별 차이를 묻는 유형이 많으니 핵심 키워드를 기준으로 구분하여 기억해야 한다.
문제 유형 예시는 다음과 같다. 정비사업의 범위를 묻는 문제는 '정비법은 노후지역 개선을 다루고 신규 주택건설사업은 다른 법률에서 다룬다'는 관점을 적용하여 정답을 찾는다. 재개발 방식 구분 문제에서는 '점진적 개조, 부분적 신축, 수리'라는 표현이 나오면 수복재개발을 선택하면 맞는 경우가 많다. 토지구획정리 관련 용어 문제에서는 '권리 이전'이 핵심 키워드이면 환지를 떠올려야 한다.
도시 재개발 계획을 수립하는데 거쳐야 할 가장 기본이 되는 선행 사항은?
정답 ① · 문제는 도시 재개발 계획을 수립할 때 가장 기본적으로 선행되어야 할 사항을 묻는다. 재개발 계획의 출발은 대상지의 정확한 실태 파악을 위한 종합적인 현장조사이며 이를 통해 기초자료를 확보한 후 주변 관계 검토나 기반시설 점검, 도시 전체 개발계획과의 연계를 검토한다.
도시 재개발은 현장의 실정을 파악하는 종합 조사가 계획 수립의 가장 기본이 되는 선행 사항이다.
아디케스(Adickes)법에 의하여 토지구획정리 사업을 실시한 나라는?
정답 ② · 문제는 아디케스법을 적용한 토지구획정리 사업이 실시된 국가를 묻는다. 아디케스법은 토지 소유자 간의 협의를 통한 토지구획정리 방식으로 독일에서 발전되어 시행된 제도이며 다른 유럽 국가들은 각기 다른 제도를 가지고 있다.
아디케스법은 토지 소유자 간의 합의를 통해 토지 이용을 효율화하는 방식으로, 독일에서 시행된 제도이다.
도시재개발에 있어서 도시기능과 생활환경이 점차 악화되고 있는 대상지에서 건축물의 신축을 부분적으로 허용하며, 나머지 건축물을 수리, 개조함으로서 점진적으로 개조하는 재개발수법은?
정답 ② · 문제는 점진적으로 일부 신축을 허용하고 나머지는 수리·개조하여 개선하는 재개발 수법을 묻고 있다. 이러한 방법은 수복재개발로서 기존 건축물을 보수·개량하면서 일부만 재건축하는 점진적 개조 방식을 의미한다.
일부 신축 허용과 수리·개조를 통해 점진적으로 개조하는 재개발 수법은 수복재개발입니다.
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