개념 한 쪽
도시개발사업은 시행 주체와 시행 방식, 환지와 수용의 차이, 공영개발의 목적 등 법적·제도적 성격을 이해해야 풀 수 있다. 민간 참여가 가능하고 여러 시행방식이 존재하며, 환지는 권리 이전을 전제로 한다는 핵심을 숙지한다.
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출제기준 단원 「도시개발사업의 영향평가」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 시행 주체 판별 | 1 | 도시개발사업을 공공만이 시행하는지 여부를 가려내기 |
| 환지 설계 방식 구별 | 1 | 가격 기반 환지인지 면적 기반 환지인지 구분하기 |
| 민간투자 방식 소유권 시점 | 1 | 준공 시 소유권 이전과 운영권 부여가 어떤 방식인지 판단하기 |
도시개발사업은 공공만이 시행하는 것이 아니라 민간 시행자도 참여할 수 있는 제도적 성격을 갖는 사업이다. 환지방식 등 일부 방식은 민간 참여가 일반적으로 활용되므로 '반드시 공공에 의해 시행된다'는 설명은 사실과 어긋난다.
시행 방식에는 환지방식과 수용 및 사용방식이 대표적으로 대비된다. 수용 및 사용방식은 토지를 강제로 수용하여 대규모 개발을 빠르게 진행하고 기반시설을 확보하기 쉬운 장점이 있으나, 보상 과정에서 토지 소유자와의 마찰로 민원이 많이 발생한다는 점이 단점이다.
환지는 사업 시행 전의 권리 관계를 변동시키지 않고 새로 조성된 대지에 기존 권리를 이전하는 행위를 뜻한다. 환지설계 방법 중 평가식 환지는 교통 여건·토지이용 상황 등 제반 요건을 모두 토지가격으로 환산하여 종전과 종후의 가격 비율에 따라 환지하는 방식이다.
공영개발은 정부 주도의 개발으로 개발이익을 공공이 공유하고 도시를 체계적으로 유도하며 서민층에 대한 토지 재분배를 목표로 한다. 공영개발은 토지 권리 관계 변경을 수반하는 경우가 본질적 특징이므로, 권리 변경 없이 단순 이용만 증진하는 설명은 공영개발의 목적과 부합하지 않는다.
민간투자 방식의 하나로 BTO는 건설 후 준공과 동시에 소유권을 국가나 지방자치단체에 이전하고 사업시행자에게 일정 기간 운영권을 인정하는 구조이다. 같은 계열의 BOO, BOT, BLT 등은 소유권 이전 시점이나 운영권 부여 방식에서 차이가 있으므로 구분이 필요하다.
문제 유형별 핵심 판단을 정리한다. 시행 주체를 묻는 문제에서는 '민간 시행 가능' 여부를 가장 먼저 확인한다. 수용 및 사용방식과 환지방식을 비교하는 문제에서는 수용의 강제성과 민원 발생 가능성 대 환지의 합의성 및 권리 이전 방식을 기준으로 선지를 검토한다. 환지 설계 방식 문제에서는 '평가'라는 용어가 나오면 가격을 기준으로 환지하는 평가식 환지를 떠올린다. 민간투자 방식의 소유권·운영권 시점을 묻는 문제에서는 건설-이전-운영 순서를 나타내는 약어(BTO 등)를 기준으로 판단한다.
토지구획정리사업에 있어서의 환지설계방법 중 교통 여건, 토지이용상황 등 모든 요건이 토지가격에 의해 나타난다는 전제 하에 사업전의 토지가격을 사업종료후의 토지가격에 비례하여 환지하는 방식은?
정답 ② · 토지구획정리사업(재개발사업 등)에 있어서 환지설계의 대표적인 방식들을 묻는 문제입니다. '평가식 환지'는 토지의 가격을 기준으로 환지를 결정하는 방식입니다.
환지 시 모든 요건이 가격으로 환산된다고 볼 때, 종전과 종후 가격의 비례로 토지를 나누는 평가식 환지가 정답이다.
다음 중 도시개발법에 의한 도시개발사업의 설명으로 맞지 않는 것은?
정답 ② · 문항은 도시개발법상 도시개발사업에 대한 설명 중 맞지 않는 것을 찾는 문제이다. 도시개발사업은 복합 기능을 갖는 도시를 종합적·체계적으로 개발할 수 있고 개발계획에는 교통·인구수용·환경보전 계획 등이 포함되어야 하며 환지 방식으로도 시행할 수 있다.
아디케스법의 기본적 개념으로 가장 알맞은 것은?
정답 ① · 아디케스법(Adickes법)은 1902년 독일의 프랑크푸르트 시장이었던 아디케스가 고안한 도시계획 법제로, 토지구획정리사업의 원조가 되는 제도입니다. 넓은 토지를 획일적으로 분할하여 정리하고 도로나 공원 등의 공공시설 부지를 확보한 후, 지주들에게 다시 분배함으로써 필지의 효용을 높이는 토지 구획정리에 관한 기본 개념으로 가장 알맞습니다.
아디케스법은 넓은 토지를 분할 정리하고 공공시설 부지를 확보한 후 재분배하는 토지구획정리제도이다.
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