개념 한 쪽
도시개발사업에서는 환지 방식, 보류지·체비지 지정, 그리고 민간자본 참여 형태 등 여러 제도가 혼재한다. 각 제도는 목적과 권리·운영의 귀속 시점이 다르므로 출제에서는 정의와 핵심 키워드로 구분하는 문제가 자주 출제된다.
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출제기준 단원 「도시개발사업의 상호비교」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 민간투자형태 판단 | 1 | 약자 의미로 민간투자 형태를 구분하기 |
| 환지설계 방식 구별 | 1 | 환지 기준(가격·면적·비례)을 근거로 방식 판정하기 |
| 보류지·체비지 목적 확인 | 1 | 보류지 또는 체비지 지정의 직접적 목적을 밝히기 |
환지설계 방식은 환지 대상 토지의 배분 기준에 따라 구분한다. 평가식 환지는 교통 여건이나 토지이용 상황 등 관련 요소들이 토지가격에 반영된다는 전제에 따라 사업 전후의 토지가격 비율로 환지 면적을 산정하는 방식이다. 이와 대비되는 면적식 환지는 단순히 면적 비율로 나누며, 비례식은 지가비례와 면적비례를 혼합하는 등 다른 기준을 사용한다.
환지방식에서 일부 토지를 환지로 주지 않고 보류지나 재비지로 지정하는 이유는 사업비 충당이나 특수 목적을 위해서다. 보류지 가운데 처분 가능한 토지를 체비지라 하며, 체비지는 사업완료 후 매각 등으로 현금화하여 공사비 등 사업비를 충당하는 직접적 수단의 역할을 한다. 따라서 체비지의 핵심 기능은 자금조달이라는 점을 구별해야 한다.
사회간접자본 분야에서는 민간투자형태의 명칭과 구성 요소를 구분해야 한다. 문제에서 언급된 방식 중 BOT는 민간이 건설(Build)하고 운영(Operate)한 뒤 일정 기간 경과 후 소유권을 정부에 이전(Transfer)하는 형태이다. BOO는 민간이 건설·운영하고 소유권을 유지하는 방식이며, BTO 등은 소유권 이전 시점과 운영 주체의 순서가 다르므로 약자의 뜻을 정확히 이해해야 한다.
도시개발구역 지정과 규모 기준은 용도별 최소 면적을 기억하는 것이 유리하다. 주거·상업·공업·도시지역 외의 구분은 각기 다른 기준 면적을 가지므로 출제에서는 숫자 대조형 문제가 나온다. 각 제도는 정의적 특징과 핵심 키워드로 요약하여 판별하는 접근법이 유효하다.
평가식 환지 판단 예시는 문제 문장에 '교통 여건이나 토지이용 등 여러 요소가 지가에 반영된다는 전제가 깔려 있다'는 식의 단서가 있으면 평가식 환지를 고르는 방식이다. 면적식이나 혼합형 비례식은 '면적'이나 '지가와 면적의 혼합'이라는 단서를 찾아 구별한다.
체비지의 목적을 묻는 문제에서는 '사업비 충당'이라는 문구가 정답 단서가 된다. 보류지·재비지의 설명에서 자금 조달 목적과 특수 목적 구분을 확인하면 정답을 판정하기 쉽다.
민간자본투자 형태를 묻는 문제에서는 약자의 각 문자 의미(Build/Operate/Transfer 등)를 순서대로 해석해 BOT인지 BOO인지 구분한다. '운영 후 소유권을 정부에 이전한다'는 표현이 있으면 BOT가 정답이다.
사회간접자본에 대하여 제3섹터 혹은 민간회사가 시설을 건설한 후 일정기간동안 소유 및 운영을 하며, 일정기간 경과 후 소유권 및 운영권이 정부에 귀속되는 민간자본투자형태는?
정답 ② · 질문은 민간이 시설을 건설·운영한 뒤 일정 기간이 지나 소유권·운영권을 정부에 이전하는 투자형태를 묻고 있다. 건설 후 운영하고 일정 기간 경과 후 정부에 이전하는 방식은 Build-Operate-Transfer(BOT)로 정의된다.
일정 기간 운영 후 정부에 소유권을 이전하는 방식은 BOT(Build-Operate-Transfer)이다.
토지구획정리사업에 있어서의 환지설계방법 중 교통 여건, 토지이용상황 등 모든 요건이 토지가격에 의해 나타난다는 전제 하에 사업전의 토지가격을 사업종료후의 토지가격에 비례하여 환지하는 방식은?
정답 ② · 토지구획정리사업(재개발사업 등)에 있어서 환지설계의 대표적인 방식들을 묻는 문제입니다. '평가식 환지'는 토지의 가격을 기준으로 환지를 결정하는 방식입니다.
환지 시 모든 요건이 가격으로 환산된다고 볼 때, 종전과 종후 가격의 비례로 토지를 나누는 평가식 환지가 정답이다.
도시개발사업에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 재비지 또는 보유지로 지정하는 가장 직접적인 목적은?
정답 ① · 문항은 도시개발사업에서 재비지나 보유지로 지정하는 직접적 목적을 묻고 있다. 재비지·보유지는 환지 대상에서 제외하여 사업 시행자가 사업비 충당이나 사업에서 정하는 특정 목적을 위해 보유하는 토지로, 가장 직접적인 목적은 사업 경비를 충당하거나 특수 목적에 사용하는 것이다.
재비지나 보유지는 사업 비용 충당이나 특수 목적을 위해 환지 과정에서 제외하고 남겨둔 토지입니다.
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