개념 한 쪽
토지이용계획은 공공의 이익을 위한 규제와 보존, 체계적 개발 관리를 목적으로 하며 용도지역과 용도지구, 지구단위계획구역 등으로 구분하여 개발밀도와 용도를 배분한다. 계획의 접근 방식은 상향식과 하향식의 두 가지로 나누어 설명하며, 실행수단은 간접적 조치와 직접적 조치로 구분하여 이해한다.
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출제기준 단원 「개발밀도 및 용도배분」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 녹지 우선 배분 판단 | 1 | 용도배분 우선순위에서 녹지의 위치와 역할을 가려내기 |
| 상향·하향 접근 구별 | 1 | 계획 수립 방식이 상향적인지 하향적인지 판별하기 |
| 유클리드 지역제 특징 판정 | 1 | 유클리드 지역제의 규제 성격과 성과규제와의 차이를 식별하기 |
토지이용계획의 핵심 목적은 공공성 확보와 자연 보전, 체계적인 도시 발전 관리를 지향하는 것이라 정리한다. 이를 위해 특정 지역에 적절한 용도를 부여하고, 필요시 이용 제한을 설정하여 무분별한 외연적 확산을 억제한다. 외연적 확산은 농지와 자연환경을 훼손하고 비효율적 도시 확장을 초래하므로 계획에서는 억제를 목표로 한다.
용도지역은 도시지역의 경우 주거·상업·공업·녹지의 네 가지로 구성한다는 점을 분명히 한다. 관리지역은 농림지역 등 비도시 지역에 해당하므로 도시지역의 분류에 포함되지 않는다. 용도지역 내부에는 여러 용도지구를 설정하여 세부적 관리가 가능하다.
유클리드식 지역구분은 기능에 따라 용도를 분리하는 규제체계로서 주거와 공업 등을 엄격히 구분하여 시가지를 형성하는 방식이라 설명한다. 성과규제처럼 결과를 기준으로 하는 방식과는 구별되는 접근이라 정리한다.
계획의 수립 방향은 상향식 접근과 하향식 접근으로 나눈다. 상향식 접근은 지구나 기성시가지 등 하위 단위의 문제 해결을 우선하여 상위 계획에 반영하는 방식이고, 하향식 접근은 상위계획의 지침을 받아 기본계획을 설정하는 방식이라 구분한다. 실행수단은 간접적 조치와 직접적 조치로 나뉘며, 간접적 조치는 제도 운영이나 기반시설 설치 등으로 민간의 행위를 유도하는 방법이고, 직접적 조치는 공공기관 등이 토지를 매수하거나 직접 건축하여 계획을 실현한다.
도시의 집약적·합리적 토지이용을 유도하는 기법은 혼합용도개발, 특별허가, 보너스 및 장려지역제 등과 같이 공간적 효율성을 높이는 수단이 해당한다. 반면 개발부담금제는 개발자의 재정적 부담을 전가하는 제도로서 공간적 유도 기법과는 성격을 달리하는 점을 유의한다.
오답 유혹으로는 다음이 흔히 등장한다. 도시지역에 관리지역을 포함한다고 하거나 유클리드식 지역구분을 성과규제와 동일시하는 설명은 틀리다. 간접적 조치의 예로서 개발자가 직접 건물을 짓는 행위를 제시하면 오답이다. 집약적 토지이용 유도 기법과 재정적 제도를 혼동하여 개발부담금제를 공간적 기법으로 분류하면 정답에서 벗어난다.
샤핀(Chapin)과 카이저(Kaiser)의 도시 토지이용계획 과정 중 기능지역간의 입지배분에서 제일 먼저 검토 배분되어야 할 지역은?
정답 ④ · 샤핀(Chapin)과 카이저(Kaiser)는 도시 토지이용계획의 입지 배분 과정에서 가장 먼저 '녹지지역(오픈스페이스)'을 확보하고 배분해야 한다고 주장했습니다. 이는 도시 성장으로 인해 자연 환경과 녹지가 파괴되는 것을 방지하고, 보존 가치가 높은 경관 및 환경 자원을 우선적으로 보호한 후에 그 나머지 가용 토지에 주거, 상업, 공업 등의 타 용도지역을 배치해야 한다는 계획 논리입니다.
샤핀-카이저 계획론은 자연환경 파괴 방지를 위해 녹지지역을 최우선으로 확보한 후 나머지 용도지역을 배분한다.
토지이용계획의 수립과정을 상향적 접근과 하향적 접근으로 구분할 때, 이에 대한 설명이 옳지 않은 것은?
정답 ① · 문제는 상향적·하향적 접근의 구분에서 옳지 않은 설명을 찾는 것이다. 상향적 접근은 지구나 기성시가지 같은 하위 단위의 문제를 우선 해결하여 상위계획에 반영하는 방식이고, 상위계획의 지침을 받아 기본계획을 설정하는 방식은 하향적 접근에 해당한다.
상향적 접근은 하위 단위(지구, 기성시가지)의 문제를 해결하여 상위 계획에 반영하는 방식이며, 상위 지침에 따른 것은 하향적 접근이다.
다음 중 초기의 용도지역제인 유클리드 지역제(Eudidean zonin)에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?
정답 ② · 문항은 유클리드 지역제의 특징 중 옳지 않은 것을 묻는다. 유클리드 지역제는 용도별 기능 분리를 통해 하위용도로부터 상위용도를 보호하는 규제식 누적지역제를 채택하고 과도한 개발을 억제하려는 성향을 보이며 개별 필지 단위를 규제단위로 삼는다.
유클리드 지역제는 기능별 분리(규제식)가 핵심이므로, 결과 중심의 성과규제는 옳지 않은 설명이다.
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