개념 한 쪽
주택법령 관련 문제는 환지 방식, 수용 대상, 노후·불량 건축물 판단, 관리처분의 절차와 조합의 법인격, 도시개발구역 산정식 및 도시형 생활주택 등록기준 등기본 규정을 묻는다.
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출제기준 단원 「주택법령」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 환지 방식 판별 | 1 | 건축물 공유지분 제공 여부로 환지 방식을 가리기 |
| 수용 대상 범위 판별 | 1 | 관광단지 등 사업시행 시 수용 가능한 권리의 범위를 구분하기 |
| 노후·불량 건축물 판단 | 1 | 객관적 기준과 주관적 인정의 구분으로 노후성 판단하기 |
환지계획에서는 과소 대지가 되지 않도록 토지소유자의 동의하에 원래 소유하던 토지 대신 다른 지번의 건축물 관련 지분을 나누어 주는 방식이 활용된다. 이러한 방식은 입체환지라고 하며 건축물에 대한 지분을 제공하여 실질적 가치를 보전하는 것을 목적으로 한다.
관광단지 조성사업 등 개발사업에서 수용 대상은 주로 토지의 소유권과 물권적 권리로 한정된다. 토지에 관한 물권(지상권 등), 토석·모래 같은 부속물, 그리고 입목 및 건물의 소유권은 수용 대상에 포함되며 임차권과 같은 채권적 권리는 수용의 직접 대상이 아니므로 물권과 채권을 구분하여 확인해야 한다.
노후·불량 건축물의 판단은 주민의 주관적 인정이 아니라 객관적 안전성, 경제성, 기능성 등 기술적·경제적 기준에 따라 이루어진다. 붕괴 우려, 보수비가 재건축비보다 과다한 경우, 기능적 결함과 경과연수 등의 객관적 요소가 판단 근거가 된다.
관리처분계획에서는 분양설계의 시간적 선후관계가 중요하다. 분양설계는 분양신청 전에 완료되어야 하며 신청기간 종료 후에 분양설계를 한다고 보는 설명은 절차의 선후관계에 맞지 않다. 또한 관리처분계획은 토지·건물의 배분 기준과 현금 보상 등 공정성을 확보하는 원칙을 포함한다.
조합의 법인격은 설립인가일로부터 일정 기간 내에 등기를 통해 성립한다. 도시 및 주거환경정비법상 조합은 설립인가일로부터 30일 이내에 등기해야 법인격이 성립하며 조합 명칭에는 '정비사업조합'이라는 표기를 포함해야 한다. 여러 용도지역에 걸친 지역을 도시개발구역으로 지정하려 할 때는 주거지역 및 상업지역 면적을 전액 반영하고 공업지역 면적은 1/3만 반영하는 방식으로 기준 면적을 계산하여 기준을 충족해야 지정 검토가 가능하다. 도시형 생활주택의 건설사업을 시행하려는 자는 등록 대상 호수 기준이 별도로 정해져 있으며 그 등록 기준은 30호 이상으로 규정한다.
환지 관련 지문에서 '건축물의 공유지분을 제공한다'는 표현이 보이면 입체환지를 선택하는 것이 핵심이다. 수용 대상 문제에서는 물권(지상권, 전세권, 저당권 등)은 수용 대상에 포함되는 반면 채권적 권리는 직접적인 수용 대상으로 보지 않는 점을 근거로 보기들을 소거한다. 노후·불량 건축물 판단에서 '주민들이 인정한다'는 주관적 표현은 객관적 기준에 비추어 오답으로 처리한다. 관리처분계획 관련 선지에서는 분양설계의 시점을 먼저 확인하여 '신청 전 설계 완료' 규칙을 적용한다. 조합의 법인격을 묻는 문제에서는 '설립인가일부터 30일 이내 등기'와 '명칭에 정비사업조합 표기'를 체크한다. 도시개발구역 산정식 문제에서는 주거·상업을 전액, 공업을 1/3만 반영하는 공식을 적용한다. 도시형 생활주택 등록 관련 문제에서는 등록 대상 호수 기준이 30호 이상임을 기억한다.
환지계획에 있어서 과소 대지가 되지 아니하게 하기 위하여 토지소유자의 동의하에 토지에 갈음하여 건축물이 있는 토지의 공유지분을 주도록 하는 것은?
정답 ③ · 문제는 환지제도에서 토지 대신 건축물이 있는 토지의 공유지분을 제공하는 방식을 묻고 있다. 이런 방식은 입체환지로, 건축물이 있는 토지의 소유자에게 토지 대신 공유지분을 부여하여 과소 대지 발생을 방지하는 방법이다.
토지 대신 건축물이 있는 토지의 공유지분을 주는 환지 방식은 입체환지이다.
다음은 관광단지 조성사업의 시행 시 사업시행자가 수용 또는 사용할 수 있는 물건 및 권리들 중 옳지 않은 것은?
정답 ③ · 관광단지 조성사업 시 사업시행자가 토지수용법 등 관련 법령에 따라 수용 또는 사용할 수 있는 대상은 토지 소유권, 지상권 등 토지에 관한 권리, 물의 사용권, 입목 및 건물과 그 소유권 등입니다. 하지만 토지에 정착한 건물의 '소유권 외의 권리'(예: 임차권 등) 자체를 사업시행자가 직접 수용 대상으로 명시하여 등록하는 것은 법적 권리 관계의 본질에 부합하지 않거나 보상 절차상 적절치 않은 표현입니다.
관광단지 조성 시 수용 대상은 토지 소유권 및 물권적 권리이나, 입목·건물의 소유권 외의 권리는 명시되지 않습니다.
도시 및 주거환경정비법상에서 정하는 노후ㆍ불량 건축물로 볼 수 없는 것은?
정답 ④ · 문제는 도시 및 주거환경정비법상 노후·불량 건축물의 판정에서 어느 경우가 해당하지 않는지를 묻고 있다. 법적 판정은 객관적 안전성·경제성·기능적 결함 등의 기준에 근거해야 하며 주민들의 주관적 인식만으로는 노후·불량으로 볼 수 없다.
노후·불량 건축물 판단 기준은 객관적 안전·기능·경제성 기준이며, 주민의 주관적 인정만으로는 노후·불량 건축물로 볼 수 없다.
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