개념 한 쪽
도시개발사업에서는 환지 절차와 환지계획, 청산금의 시기, 그리고 도시개발구역의 지정 기준이 핵심 쟁점이다. 법령은 사업의 투명성과 형평성을 확보하기 위해 환지처분 전후의 절차와 토지 보류·체비지의 활용을 규정하고 있으며, 구역 지정에서는 용도지역별 최소 면적 기준을 명시한다. 실전에서는 절차의 시간적 순서와 용어 정의, 면적 기준을 정확히 구분하는 것이 정답을 고르는 핵심이다.
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출제기준 단원 「도시개발법령」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 환지처분 절차 순서 판단 | 1 | 환지처분의 법정 절차적 순서를 정확히 배열하기 |
| 환지계획·입체환지 판단 | 1 | 환지계획에서 허용되는 행위와 체비지 개념을 구분하기 |
| 택지개발사업 중 도시개발사업 병행 요건 | 1 | 환지방식 외 개발이 곤란한 예외적 사유를 판별하기 |
환지처분은 사업이 완료되는 시점에 따라 권리 이전을 확정하는 행정처분이라는 점을 이해해야 한다. 법령상 환지처분을 하기 전에는 공사관계서류의 공람과 주민의견 수렴을 거치며, 공사가 완료되었음을 알리는 공고를 한 뒤 환지처분을 실시하는 순서를 따른다. 이 순서는 절차적 정당성을 확보하기 위한 필수적 단계이다.
청산금은 환지로 인한 과부족을 금전으로 정산하는 수단이며, 그 징수·교부의 시기는 환지처분이 공고된 이후가 원칙이다. 환지처분 공고는 권리·의무의 확정 시점으로서 금전적 정산을 진행할 수 있는 기초가 되는 절차이다.
환지계획에서는 입체환지의 허용 여부, 보류지 또는 체비지의 설정, 과부족분에 대한 금전 청산 등 실무적 선택권이 존재한다. 특히 시행자는 필요한 경비 충당을 위하여 환지로 정하지 않고 보류지 또는 체비지로 남겨둘 수 있으며, 체비지는 초과로 발생한 토지를 의미한다.
도시개발구역 지정 기준은 용도지역별 최소 면적을 규정하고 있어 암기가 요구된다. 자연녹지지역은 가장 작은 기준을 적용받아 1만 제곱미터 이상이어야 하며, 주거지역과 공업지역 등은 보다 큰 기준을 요구한다. 이 기준은 구역 지정의 적정성과 행정 효율을 확보하기 위한 합리적 분류에 기반한다.
환지처분 절차 관련 문제에서 옳은 순서를 묻는다면 '공사관계서류 공람 → 의견수렴 → 공사완료 공고 → 환지처분'의 흐름을 고르면 정답을 맞춘다. 청산금 관련 문제에서는 청산금의 징수·교부 시점이 환지처분 공고 후라는 점을 연결하여 답을 선택한다. 환지계획 관련 보기는 입체환지의 허용 여부와 체비지의 개념을 확인하여 입체환지를 금지한다는 선지를 배제하고, 체비지가 초과 토지를 지칭한다는 사실을 근거로 정답을 고른다. 구역지정 기준 문제에서는 자연녹지 1만㎡, 주거 3만㎡, 공업 5만㎡, 도시지역 외 66만㎡ 등의 숫자 짝을 활용하여 선지를 검증한다.
도시개발법령상 사업시행자의 환지처분 절차가 맞는 것은?
정답 ③ · 문제는 도시개발법령상 환지처분 절차의 올바른 순서를 묻고 있다. 환지처분은 사업의 공사 관련 서류를 먼저 공람하게 하여 이해관계자의 열람 기회를 주고, 그에 대한 의견수렴 절차를 거친 뒤 공사의 완료를 공고하여 사업의 완료 사실을 널리 알린 다음 최종적으로 환지처분을 하는 순서로 진행된다.
환지처분은 공사관계서류 공람, 의견수렴, 공사완료 공고, 환지처분의 순서로 진행됩니다.
도시개발사업의 환지계획에 대한 설명 중 옳지 않은 것은?
정답 ② · 문항은 환지계획에 관한 설명 중 옳지 않은 것을 찾는 문제이다. 환지계획은 종전 토지의 여러 특성(위치·지목·토질·수리·이용상황·환경 등)을 종합적으로 고려해 합리적으로 정하며, 환지에서 제외된 토지의 과부족은 금전으로 청산한다.
다음 중 택지개발촉진법규상 시행자가 택지개발사업을 시행할 때 도시개발사업을 실시할 수 있는 경우는?
정답 ③ · 택지개발촉진법규상 택지개발사업의 시행자가 도시개발사업을 실시할 수 있는 예외적인 경우는, 당해 택지개발지구의 지가가 인근 타 택지개발지구 지가에 비해 현저히 높아서 수용 등 환지방식이 아닌 다른 방법으로는 택지개발을 시행하는 것이 심히 곤란하다고 인정될 때입니다. 이는 토지보상 및 개발 이익 배분의 형평성을 맞추기 위해 환지방식을 병행 또는 전환할 수 있도록 한 특례 규정입니다.
환지방식 외 개발이 곤란할 때만 도시개발사업 병행 가능하므로, 지가 현저 상승 시가 해당된다.
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