개념 한 쪽
도시재개발은 지역 특성과 기반시설 상태에 따라 다양한 방식으로 시행되며, 목표는 주거환경 개선과 도시활력 회복이다. 전면철거와 보전재개발 등 방식별 장단점을 구분하고, 기능 재편의 유형(대체·제고·추가)과 권리 조정 기법을 이해해야 한다.
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출제기준 단원 「도새재생 사업」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 보전재개발 적용 대상 가리기 | 1 | 문화·역사적 보전 필요 지구에 맞는 재개발 방식 선택 |
| 기능 재편 유형 판별 | 1 | 기존 기능의 대체·제고·추가 중 유형 가름 |
| 전면철거의 문제점 판정 | 1 | 전면철거 방식의 장단점 및 사회적 문제점 구별 |
재개발 방식은 사업 대상지의 물리적·문화적 여건과 기반시설 상태에 따라 구분한다. 기반시설이 양호하고 건물만 노후한 경우에는 주택재건축으로 접근하는 것이 합리적이라는 점을 기억해야 한다. 반대로 기반시설 자체가 불량한 경우에는 재개발을 통한 전면 정비가 필요하다.
전면철거방식은 낡은 건물을 모두 철거하고 새로 짓는 방식으로 토지이용 효율을 높이는 특징이 있다. 그러나 이 방식은 세입자와 원주민의 재정착 문제, 사회적 갈등, 세입자 보호 미흡 등 사회적 비용을 수반하는 문제가 자주 발생한다. 따라서 전면철거의 물리적 효율성과 사회적 비용을 동시에 고려해야 한다.
보전재개발은 문화적·역사적 가치가 큰 지역에서 건물의 외관과 특성을 유지하며 필요한 부분만 보수·개선하는 방식이다. 이러한 방식은 문화재적 가치 보존과 지역 정체성 유지가 중요할 때 선택되며, 단순 철거형 재개발과 구별되는 핵심 개념은 '보전 우선'이라는 점이다.
재개발의 기능 재편 유형은 기존 기능을 제거하고 새로운 기능으로 바꾸는 대체, 기존 기능을 회복하거나 제고하는 제고(회복), 기존 기능에 새로운 기능을 추가하는 추가 등 세 가지로 분류된다. 기능 재편의 구체적 행위를 물어보는 문제에서는 이 세 가지 키워드를 중심으로 판단해야 한다.
이해관계자의 권리 문제를 해결하는 기법으로는 환지방식, 전면매수, 선매권 등이 있으며, 이는 권리 확정과 조정을 위한 구체적 수단이다. 제3섹터 방식은 공공과 민간의 사업 시행 주체 형태를 가리키므로 권리 조정 기법과는 성격이 다르다.
문제 유형 예시는 다음과 같다. '기반시설은 양호하나 건물이 노후한 지역의 정비사업'을 묻는 문항에서는 기반시설 상태 키워드에 따라 주택재건축을 정답으로 연결해야 한다. '문화적 보전이 필요한 지구에 적용되는 재개발방식'을 묻는 문항에서는 보전재개발을 선택해야 한다. '전면철거방식의 문제점과 거리가 먼 것'을 묻는 문항에서는 토지이용 효율 저하를 지적하는 선지는 정답이 될 수 없다는 점을 근거로 삼아야 한다.
실전 팁은 키워드 매핑이다. '기반 양호 = 재건축', '기반 불량 = 재개발', '문화재·보전 = 보전재개발', '전면철거 = 효율↑·사회비용↑'와 같이 간단히 연결하면 혼동을 줄일 수 있다.
문화적, 역사적으로 보전이 필요한 건축물이나 기념물이 많은 지구에 적용되는 재개발방식은?
정답 ③ · 도시재개발 방식은 대상지의 노후 불량 정도 및 역사적, 문화적 가치의 보존 필요성에 따라 크게 세 가지로 구분됩니다. 전면재개발(Clearance)은 기존 건축물을 모두 철거하고 새롭게 건설하는 방식이며, 수복재개발(Rehabilitation)은 현대화 facility를 개량하는 방식입니다.
문화적, 역사적 가치가 높은 지역은 외관을 유지하며 보수하는 보전재개발이 적용된다.
기능의 재편 형태를 기준으로 한 도시재개발의 유형 중 관계가 먼 것은?
정답 ④ · 문항은 기능 재편을 기준으로 한 도시재개발 유형 중 관련이 적은 것을 찾는 것이다. 도시재개발의 기능 재편은 기존 기능을 대체·제고(회복)하거나 새로운 기능을 추가하는 형태가 주된 유형이다.
도시재개발 기능 재편 유형은 대체, 제고, 추가이나, 장기적 개발 구상은 유형 분류 기준이 아니다.
전면철거방식으로 시행하는 우리나라 불량주택재개발(합동 재개발)사업의 문제점과 거리가 먼 것은?
정답 ① · 문항은 전면철거 방식의 재개발이 갖는 문제점 중 거리가 먼 것을 묻고 있다. 전면철거 방식은 기존 건물을 모두 철거해 재건축하므로 토지이용 효율은 오히려 증가하는 것이 일반적이어서 효율성 저하는 부적절한 지적이다.
전면철거방식은 토지이용 효율을 극대화하므로, 효율성 저하를 문제점으로 보는 것은 논리적 모순이다.
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