개념 한 쪽
공사 수행 방식은 누가 계약하고 어떻게 나누느냐로 갈린다. CM의 두 유형과 분할도급의 기준, 도급 대가 방식의 선택 조건이 이 세트의 뼈대다.
이 개념을 문제로 확인하고 싶으면 이 개념 문제 10개 풀기 회원용
가입 없이 오늘의 10문제 바로 풀기 →
발주자입니다. 대리인형 CM은 CM이 컨설턴트 역할을 하고 발주자가 공종별 수급자와 직접 계약하며, 수급자가 CM과 계약하는 것은 시공자형 CM(CM at risk)의 특징입니다.
출제기준 단원 「직영공사」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| CM 방식 특징 판정 | 1 | CM 방식의 유형·책임·장점 여부 판단 |
| 공사수행·분할도급 구분 | 1 | 파트너링과 분할도급 유형의 의미 판단 |
| 도급 대가 방식 선택 | 1 | 설계 불확실할 때 적합한 대가 방식 고르기 |
CM 제도는 계약 주체로 유형이 나뉜다. 대리인형 CM(CM for fee)은 CM이 발주자의 대리인·컨설턴트 역할을 하고 발주자가 각 공종의 수급자와 직접 계약하므로, 수급자가 CM과 계약한다는 서술은 시공자형 CM(CM at risk)의 특징이다. 시공자형은 CM이 리스크를 지고 직접 공사도 수행할 수 있다.
도급 방식은 나누는 기준의 낱말이 정답을 정한다. 대규모 공사에서 한 현장 안을 지역별로 나누어 발주하는 것은 공구별 분할도급으로, 병렬 시공으로 공사기일을 단축하고 시공기술 향상과 높은 성과를 기대할 수 있다. 공정별은 시공 순서, 전문공종별은 기술 분야, 직종별은 직종 기준이므로 「지역별」과는 구분된다. 발주자와 설계자·시공자가 상호 신뢰로 팀을 구성해 공동 목표를 추진하는 방식은 파트너링이며, BOT는 건설·운영·이전을 담은 민자 사업 방식이라 실시방식에 따른 계약 구분이 아니다.
도급 대가 방식은 설계의 명확도가 기준이다. 설계도와 시방서가 명확하지 않거나 공사비 총액을 산출하기 곤란하면서 발주자가 양질의 공사를 기대할 때는 실비정산 보수가산식 도급이 가장 타당하다. 실제 소요 실비에 수작업비와 이윤을 가산하는 방식이라 설계 변경과 불확실성에 유연하다. 공개경쟁입찰은 경쟁 촉진 효과는 크지만 절차가 복잡해 비용이 많이 들고 부적격자가 낙찰될 우려가 있어 「부적격자 낙찰 우려가 없다」는 설명은 틀리다.
원가 구성과 관리 개념도 함께 나온다. 직접공사비는 자재비(외주비), 노무비, 경비 등 현장 직접 투입 비용이고 일반관리비는 간접비라 직접공사비에 속하지 않는다. 가치공학(VE)은 기능 분석으로 불필요한 비용을 줄이는 체계적 방법론으로 기능 중심·사용자 중심·생애비용 최소화가 핵심이며, 경험과 직관만 의존하는 사고방식은 옳지 않다. 현대 건축시공의 특징은 건조화·PC화·규격화·지하 심층화·인공지능 빌딩 등이고 습식화는 거리가 멀다.
직영공사의 장단점도 함께 나온다. 직영공사는 발주자가 시공까지 직접 관리하므로 계약 절차를 생략할 수 있고 문제에 신속히 대응할 수 있다. 반대로 발주자의 관리 능력이 부족하면 공사비가 늘고 공기가 길어진다. 설계 변경이 적고 관리가 단순한 공사에는 알맞지만, 공종이 복잡한 공사에는 적합하지 않다.
출제 패턴은 ① 대리인형 CM의 계약 관계(발주자가 수급자와 직접 계약), ② 지역별 분리 발주 방식(공구별 분할도급), ③ 신뢰와 팀 구성 강조 방식(파트너링), ④ 설계 불명확·공사비 산출 곤란 시 도급 방식(실비정산 보수가산식), ⑤ 공개경쟁입찰의 틀린 설명(부적격자 낙찰 우려 없음), ⑥ 직접공사비에 속하지 않는 항목(일반관리비), ⑦ 현대 건축시공의 특징이 아닌 것(습식화)이다. 「누가 계약하나, 무엇 기준으로 나누나, 설계가 명확한가」의 세 질문으로 방식이 정리된다.
④ 장점 — 직영공사가 계약 절차를 늘린다고 뒤집은 선지가 오답이다. ⑤ 적합성 — 복잡한 공사에 직영공사가 가장 적합하다고 한 선지가 오답이다.
CM 제도에 대한 설명으로 틀린 것은?
정답 ③ · 이 문제는 건설사업관리(CM)의 계약 방식인 대리인형과 시공자형의 특징 중 잘못된 내용을 찾는 문제이다. 대리인형 CM 방식에서 독립된 공종별 수급자는 공사관리자가 아닌 발주자와 직접 공사 계약을 체결한다.
대리인형 CM에서는 발주자가 각 공종과 직접 계약하므로, 수급자가 CM과 계약한다는 ③은 시공자형 CM의 특징이다.
발주자가 직접 설계와 시공에 참여하고 프로젝트 관련자들이 상호 신뢰를 바탕으로 Team을 구성해서 프로젝트의 성공과 상호이익 확보를 공동 목표로 하여 프로젝트를 추진하는 공사수행 방식은?
정답 ② · 이 문제는 프로젝트 참여자들이 팀을 구성하여 상호 이익을 추구하는 공사 수행 방식을 묻고 있다. 파트너링 방식은 발주자, 설계자, 시공자 등 건설 사업 참여자들이 상호 신뢰를 바탕으로 팀을 구성하여 프로젝트의 성공과 상호 이익을 공동 목표로 추진하는 방식이다.
상호 신뢰와 팀 구성, 공동 목표 달성을 강조하는 공사수행 방식은 파트너링 방식이다.
설계도와 시방서가 명확하지 않거나 또는 설계는 명확하지만 공사비 총액을 산출하기 곤란하고 발주자가 양질의 공사를 기대할 때에 채택될 수 있는 가장 타당한 방식은?
정답 ① · 이 문제는 공사비 총액 산출이 어렵고 발주자가 양질의 시공을 원할 때 적합한 도급 방식을 묻는 문제이다. 실비정산 보수가산식 도급은 공사에 실제 소요된 비용을 정산하고 시공자에게 미리 정한 일정 비율의 보수를 추가로 지급하는 방식이다.
설계 불확실성과 공사비 산출 곤란, 양질 공사 기대라는 조건은 실비정산 보수가산식 도급의 전형적인 채택 요건이다.
건설안전기사 풀이 세트에서 이 개념의 문제 10개를 바로 풀어 보세요.