개념 한 쪽
도시계획 관련 법령은 노후·불량건축물의 판정 기준, 간선시설 설치비 보조 범위와 거리 기준, 환지계획의 원칙, 청산금 징수 시점 등 사업 시행과 권리정리의 기본 규정을 다룬다. 출제는 객관적 기준과 수치·시점 구분을 묻는 유형이 많으므로 법령상의 명확한 기준을 구분하는 연습을 권장한다.
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출제기준 단원 「건축법령 중 도시계획 관련사항」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 노후·불량건축물 판정 구분 | 1 | 객관적 요건과 주민 의사를 구분하여 노후·불량 여부를 가리기 |
| 간선시설 보조범위·거리 기준 | 1 | 지방자치단체 설치 간선시설에 대한 국가 보조 한도와 거리 기준을 판별하기 |
| 환지계획·청산금 시점 판단 | 1 | 환지계획의 허용 범위와 청산금의 징수·교부 시점을 확인하기 |
도시 및 주거환경정비법상 '노후·불량건축물'은 건축물 자체의 물리적 상태와 경제성, 기능상 결함 등 객관적 기준에 따라 판단한다. 예컨대 심각한 훼손으로 붕괴 우려가 있는 건축물, 미관을 심하게 해쳐 철거가 불가피하거나 준공 후 일정 기간이 경과한 건축물, 설비가 노후하여 기능 회복이 불가능한 건축물 등이 해당될 수 있다. 주민의 재건축 희망 비율이나 조합의 주관적 결정은 이러한 법정 판정 기준에 포함되지 않는다.
주택법 규정에 따라 지방자치단체가 설치하는 도로 또는 상·하수도와 같은 간선시설의 설치비에 대하여 국가는 그 비용의 절반 범위에서 보조할 수 있다. 또한 도로 및 상하수도 등 간선시설의 설치범위 기준은 거리 기준으로 규정되어 있으며, 도로의 경우 기점으로부터 주택단지 경계선까지의 거리가 200m를 초과하는 경우에 초과분에 대해 보조가 적용된다.
도시개발사업의 환지계획은 종전 권리관계와 개발 후 배분을 합리적으로 조정하는 절차이며, 입체환지 등 입체적 공간 분배가 가능하다. 환지 시 과부족분은 금전으로 청산하고, 시행자는 사업비 충당을 위해 일부 토지를 보류지나 체비지로 정할 수 있다. 국가나 지방자치단체가 시행자라고 하여 건축물 일부와 그 토지의 공유지분을 부여하는 것이 금지되는 것은 아니다.
청산금의 징수·교부 시기는 환지처분의 공고가 있은 후가 원칙이다. 환지처분 공고는 환지의 내용이 확정되어 권리의무가 확정되는 시점이므로 청산금의 정산 기준 시점으로 법령상 의미가 있다.
문제 유형 예시는 다음과 같다. 노후·불량건축물의 범위를 묻는 문항에서는 주민의 재건축 희망 비율 같은 주관적 요소를 정답으로 선택하면 오답이 된다. 간선시설 비용 보조를 묻는 문항에서는 '국가는 설치비용 전액을 부담한다'는 보기가 잘못된 보조 한도를 제시하는 전형적 함정이므로 '비용의 2분의 1'을 선택해야 한다. 환지계획 관련문제에서는 '입체환지를 할 수 없다'라는 선지가 법령과 어긋나는 오개념임을 주의해야 한다. 청산금 시점을 묻는 문제는 환지처분의 공고 전·후를 구분하는 것이 핵심이며, 공고 후가 원칙이라는 점을 연결해야 한다.
도시개발조합에 관한 설명 중 틀린 것은?
정답 ③ · 문제는 도시개발조합에 관한 설명 중 틀린 항목을 찾으라는 것이다. 조합 설립 시 토지소유자의 동의 기준은 토지면적이 아니라 토지소유자 수의 3/4 이상을 요구하므로 '토지면적 3/4 이상'이라는 서술은 잘못이다.
도시개발조합 설립 시 토지소유자 동의를 구하는 기준은 토지면적 3/4 이상이 아니라, 토지소유자 수의 3/4 이상이어야 하므로 3번이 틀렸다.
도시개발사업의 환지계획에 대한 설명 중 옳지 않은 것은?
정답 ② · 문항은 환지계획에 관한 설명 중 옳지 않은 것을 찾는 문제이다. 환지계획은 종전 토지의 여러 특성(위치·지목·토질·수리·이용상황·환경 등)을 종합적으로 고려해 합리적으로 정하며, 환지에서 제외된 토지의 과부족은 금전으로 청산한다.
도시 및 주거환경정비법상 노후ㆍ불량건축물의 범위에 속하지 않는 것은?
정답 ④ · 문항은 노후·불량건축물의 법적 범위에 포함되지 않는 항목을 찾는 문제이다. 법상 기준은 건축물의 물리적 훼손, 미관 저해, 설비 노후화 등 객관적·물리적 상태를 중심으로 한다.
노후·불량건축물 범위는 물리적 상태나 미관 저해 등을 기준으로 하며, 주민의 재건축 희망 비율은 포함되지 않는다.
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