개념 한 쪽
개발행위와 도시개발사업의 시행 절차에서는 시행자 자격, 환지계획의 작성 요소, 환지방식 시행 요건, 종전 공공시설 용지의 처리 기준, 그리고 환지에 따른 청산금 징수 시기 등이 핵심 쟁점이다. 이 개념은 시행자 목록과 제외 대상, 환지계획 구성 항목, 환지방식의 동의 비율 계산법, 공공시설 용지의 환지 배제 원칙, 청산금 징수의 적법 시점을 이해하도록 한다.
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출제기준 단원 「개발행위 허가 운영지침 등에 관한 사항」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 청산금 징수 시기 판별 | 1 | 환지처분 공고와 청산금 징수의 적법한 시점을 가리기 |
| 환지방식 동의 비율 계산 | 1 | 사업면적과 소유자 수로 면적 2/3·인원 1/2 기준을 계산하기 |
| 공공시설용지 환지 배제 판단 | 1 | 종전 공공시설 용지의 환지 배제 원칙을 확인하기 |
택지개발사업의 시행자는 법령에서 정한 범위에 속하는 기관이나 사업자에 한정된다. 국가, 지자체, 지방공사, 주택건설사업자 등은 시행자에 해당할 수 있으나, '국토교통부장관이 지정하는 정부투자기관'과 같이 시행자 목록에 명시되지 않은 기관은 시행자가 되지 않는다. 시행자 판단 문제에서는 법정 명단에 포함되는지 여부를 확인하는 것이 핵심이다.
환지계획은 환지방식으로 사업을 시행할 때 사업구역 내 토지 교환과 배치에 관한 구체적 사항을 기재하는 문서이다. 일반적으로 환지계획에는 환지설계, 필지별 환지명세, 그리고 청산대상토지명세 등이 포함된다. 인접 또는 부근의 도시계획은 환지계획의 작성 항목에 포함되지 않으므로 환지계획 작성 요건을 물을 때는 사업구역 내부의 설계·명세·청산 항목을 찾으면 된다.
환지방식으로 도시개발사업을 시행하려면 두 가지 동의 요건을 동시에 충족해야 한다. 하나는 사업구역 면적의 2/3 이상을 차지하는 토지소유자의 동의, 다른 하나는 전체 토지소유자 수의 1/2 이상에 해당하는 인원의 동의이다. 이 비율은 단순 산술로 판단하므로 주어진 전체 면적과 소유자 수에 기준 비율을 곱해 최소 기준을 산출하면 된다.
종전의 공공시설 용지는 환지 대상에서 제외하는 것이 원칙이다. 즉, 공공시설용지는 환지로 배정하지 않고 용도를 폐지하거나 다른 적법 절차로 처리하는 것을 기본으로 한다. 환지계획을 수립할 때 공공시설용지의 특수성을 고려하여 환지 배정 여부를 판단해야 한다.
환지에 따른 청산금은 환지처분의 내용이 소유자에게 고지되는 환지처분 공고가 있은 후에 징수하는 것이 적법하다. 환지처분 공고는 환지된 토지의 지번·면적·지가 등 환지 내용의 대외적 고지를 의미하므로 청산금 산정과 징수의 기초가 된다.
환지방식 시행 요건 예시: 사업지 면적이 12,000평이고 토지소유자가 120명인 경우, 면적 기준은 12,000 × 2/3 = 8,000평이므로 8,000평 이상 동의가 필요하고 인원 기준은 120 × 1/2 = 60명이므로 60명 이상 동의가 필요하다. 이 계산을 통해 주어진 보기 중 면적 또는 인원 기준을 하회하는 선지를 배제하면 정답을 도출할 수 있다.
청산금 징수 시기 예시: 환지처분 공고가 먼저 있어야 청산금 징수의 기초가 마련되므로, 등기 완료나 공사 완료 이전이라도 환지처분 공고가 있은 뒤에 청산금 징수를 진행하는 것이 적법하다는 점을 확인하면 된다.
공공시설 용지 처리 예시: 환지계획을 작성할 때 기존의 공공시설 용지는 원칙적으로 환지로 배정하지 않고 용도 폐지로 처리하므로, 공공시설용지를 새 환지로 배정한다는 선지는 오답으로 판단한다.
다음은 도시개발법상 환지를 정한 토지에 대한 일반적인 청산금 징수시기에 관한 것이다. 옳은 것은?
정답 ③ · 문제는 환지로 정한 토지에 대한 청산금 징수 시기를 묻고 있다. 환지처분의 공고는 환지된 토지의 위치·면적·지가 등을 소유자에게 공식적으로 고지하는 절차로서 청산금 산정과 징수의 기초가 되므로 공고가 있은 후에 청산금을 징수하는 것이 타당하다.
환지처분 공고는 토지 소유자에게 환지된 토지의 위치와 면적을 고지하는 절차로, 청산금 징수는 이 공고가 있은 후 이루어진다.
환지방식이 적용되는 도시개발사업지구의 면적이 12,000평 이고, 토지소유자가 120명이다. 도시개발사업을 시행할 수 있는 경우는?
정답 ② · 환지방식에 의한 도시개발사업을 시행자(토지등소유자)가 직접 시행하고자 할 때는 사업면적 2/3 이상에 해당하는 토지면적 소유자, 그리고 토지등소유자 총수의 1/2 이상의 동의를 얻어야 합니다. 12,000평의 2/3은 8,000평이고, 총 120명의 1/2은 60명입니다.
환지방식 도시개발사업 시행 동의 요건은 사업면적 2/3 이상 토지소유자 동의와 총 소유자 수 1/2 이상 동의이다.
환지방식에 의한 도시개발사업에 있어서 용도 폐지되는 종전의 공공시설 용지에 대한 환지계획의 기준은?
정답 ④ · 문항은 환지방식으로 도시개발사업을 할 때 종전 공공시설 용지에 대한 환지계획 기준을 묻고 있다. 환지방식에서는 기존의 공공시설 용지는 환지로 배정하지 않고 그 용도만 폐지하는 것이 원칙이며 별도로 환지를 정하지 않는 것이 기준이다.
환지 방식은 기존 공공시설 용지를 환지로 배정하지 않고 용도만 폐지하는 것이 원칙이다.
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