개념 한 쪽
도시개발사업에서 환지제도와 그 절차는 개발 후 토지 분배 방식과 관련된 핵심 규정이다. 환지계획의 작성 항목과 변경 허용 범위, 환지 청산금의 결정 시점, 그리고 특수한 경우에 적용되는 입체환지와 도시개발법 적용 예외를 이해해야 한다. 동의 요건은 면적과 소유자 수 비율을 모두 만족해야 한다고 규정한다.
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출제기준 단원 「자연재해대책법령 중 도시계획 관련 사항」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 환지계획 변경의 경미성 판단 | 1 | 경미한 변경 여부와 체비지·보유지 증가의 법적 성격을 구분하는 능력 |
| 도시개발구역 지정 절차상의 필수요건 판단 | 1 | 지정 절차에서 주민 의견과 지방의회 의견의 법적 지위 차이를 판별하는 능력 |
| 택지개발사업에서 도시개발법 적용 예외 판단 | 1 | 환지 방식 외 방법이 곤란한 경우 도시개발법 적용 가능 여부를 판단하는 능력 |
환지계획은 도시개발사업에서 개발 후 토지를 나누어 주기 위해 작성하는 계획이다. 환지계획에는 환지설계, 종전 토지와 환지의 필지별 명세, 체비지 및 보유지 명세, 청산 대상과 그 명세 등이 포함된다. 반면 도시계획조서 같은 별개의 결정 문서는 환지계획에 포함되지 않는다.
환지계획의 변경은 원칙적으로 제한되나 예외적으로 '경미한 변경'이 허용된다. 경미한 변경에는 토지소유자 간 합의에 의한 변경이나 종전 토지의 합필·분필에 의한 변경 등이 포함된다. 체비지나 보유지의 증가처럼 개발의 규모나 경제성에 직접 영향을 미치는 변경은 경미한 변경에 해당하지 않는다.
환지청산금은 환지의 차액을 금전으로 정산하는 절차에서 결정되는 금액이다. 법령상 청산금은 환지결정 시가 아니라 환지교부 시에 결정해야 한다고 규정된다. 이는 실제 교부 시점의 토지 가치 등을 반영하여 공정하게 산정하기 위한 규정이다.
입체환지는 토지 대신 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 병합하여 환지 목적을 갈음하는 방식이다. 이는 토지 소유자의 동의를 얻어 토지 분배를 원활히 하거나 복잡한 권리 관계를 조정할 필요가 있을 때 사용한다. 일반적 평면환지, 청산환지, 절충환지와 구별되는 형태이다.
환지방식의 도시개발사업 계획을 수립하려면 토지면적과 소유자 수에 대한 동의 요건을 동시에 충족해야 한다. 구체적으로는 전체 토지면적의 3분의 2 이상과 토지소유자 총수의 2분의 1 이상이라는 두 가지 기준을 만족해야 환지방식으로 수립할 수 있다.
환지계획 변경 문제에서는 '합필·분필·소유자 간 합의'가 경미한 변경으로 인정되고, '체비지나 보유지의 증가'는 경미한 변경에 해당하지 않는다는 선택을 골라야 한다. 환지청산금 관련 문제에서는 결정 시점을 묻는 선지가 나오면 '환지교부 시 결정'이 옳다는 점을 기준으로 답을 고른다. 입체환지 관련 문제는 '건축물 일부와 토지의 공유지분을 함께 처분'이라는 표현을 찾으면 정답으로 판단한다.
도시개발사업 시행시 환지계획을 변경할 수 있는 경우 중 경미한 변경에 속하지 않는 것은?
정답 ④ · 문항은 환지계획 변경 중 경미한 변경에 해당하지 않는 사례를 묻고 있다. 토지소유자 간 합의, 종전 토지의 합필·분필과 같은 물리적·소유관계의 단순 변경은 통상 경미한 변경으로 처리될 수 있다.
환지계획 변경 시 경미한 변경에 속하지 않는 것은 체비지 또는 보유지의 증가에 따른 변경이다.
도시개발구역의 지정절차와 효력에 관한 설명 중 틀린것은?
정답 ① · 도시개발법에 따라 도시개발구역을 지정할 때는 주민 의견을 청취하는 절차를 거치지만, 관계 지방의회의 의견을 들어야 하는 것은 아닙니다(관계 행정기관의 장과 협의 등이 핵심). 따라서 1번 설명이 절차상 법적 요건을 잘못 기재하고 있어 틀린 내용입니다.
도시개발구역 지정 시 관계 지방의회 의견 청취는 법적 요건이 아니므로 ①이 틀린 설명이다.
택지개발촉진법상 토지개발사업을 시행함에 있어 도시 개발법에 의한 도시개발을 실시할 수 있는 경우는?
정답 ① · 문항은 택지개발촉진법 하에서 도시개발법을 적용할 수 있는 예외적 경우를 묻고 있다. 택지개발예정지구에서는 원칙적으로 환지방식이 적용되는데, 해당 지역의 지가가 인근 지가에 비해 현저히 높아 환지 이외의 방법으로는 실행이 곤란한 경우에는 도시개발법을 적용할 수 있다.
택지개발촉진법상 환지방식 외 방법 곤란 시 도시개발법 적용 가능.
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