개념 한 쪽
도시개발·재개발·환지 방식 사업에서는 사업 방식에 따른 동의 요건, 환지계획의 기재 사항, 그리고 청산금의 정산 기준 시점을 법령으로 규정하고 있다. 문제는 주로 어느 시점에 권리·의무가 확정되는지, 어떤 기준(면적 또는 소유자 수)을 기준으로 동의를 산정하는지, 환지계획에 어떤 명세가 포함되는지를 묻는다.
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출제기준 단원 「공간정보의 구축 및 관리등에 관한 법령 중 도시계획 관련 사항」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 관리처분계획의 보상예외 판별 | 1 | 과소한 토지 등에 대한 보상 방식이 현금 보상인지 여부를 판단함 |
| 조합 동의 기준 구분 | 1 | 조합 설립 시 동의 기준이 면적인지 소유자 수인지 구별함 |
| 환지방식 동의율 및 청산금 시점 | 1 | 환지방식의 개발계획 동의 비율과 청산금의 기준 시점을 묻음 |
환지방식 도시개발사업은 개발로 인한 이익을 토지 소유자들이 나누어 갖는 방식으로, 사업 정당성을 확보하기 위해 높은 수준의 동의를 요구한다. 법령상 개발계획 수립을 위한 동의는 토지 소유자의 총수와 토지면적 각각에 대해 요구되며, 환지방식에서는 각각 4분의 5 이상을 충족해야 한다는 점이 핵심이다.
도시개발조합의 설립과 관련한 동의 기준은 '면적'이 아니라 '토지소유자 수'를 기준으로 판단한다. 즉 조합 설립 시 토지소유자의 동의를 구할 때는 전체 토지소유자 수의 3/4 이상으로부터 동의를 받아야 하며, 면적 기준과 혼동하지 않아야 한다.
환지계획은 환지설계, 필지별 환지명세, 청산대상토지명세 등 토지의 교환 결과와 정산 대상에 관한 명세들을 포함하는 계획이다. 환지계획 단계에서는 환지예정지의 지정 명세는 법정 기재사항에 해당하지 않으므로 포함되지 않는다.
청산금은 환지 과정에서 발생하는 비용 차액을 정산하는 금전으로, 환지방식 사업에서 청산금의 징수·교부 시점은 환지처분이 공고된 후를 기준으로 한다. 처분 공고 시점에 권리와 의무가 확정되므로 금전 정산의 기준 시점도 그 이후로 본다.
관리처분계획상의 보상 원칙은 토지 교환을 기본으로 하나, 과소한 토지 등 일부 대상에 대해서는 현금 보상이 허용될 수 있다는 예외 규정을 포함한다. 이는 보상의 실질성을 확보하기 위한 규정으로 이해한다.
대표적 출제 오개념은 다음과 같다. - 환지방식에서 개발계획 수립 동의 비율을 2/3 또는 3/4로 제시하는 선지는 틀리다. 환지방식은 높은 동의율을 요구하므로 토지소유자 총수 및 면적 각각 4분의 5 이상이 정답이다. - 도시개발조합의 동의 기준을 토지면적 3/4 이상이라고 하면 오답이다. 동의 기준은 토지소유자 수의 3/4 이상이라는 점으로 정리한다. - 환지계획에 환지예정지 지정명세가 포함된다고 하면 오답이다. 환지계획은 환지설계·환지명세·청산대상토지명세 등 현재의 교환 결과와 관련된 명세를 기재하는 문서라는 점으로 오답을 가른다. - 청산금은 등기 완료나 공사 완료 시점이 아니라 환지처분 공고 후를 기준으로 징수·교부한다는 사실을 연결하여 기억한다.
도시재개발법상 관리처분계획의 기준에 가장 알맞는 것은?
정답 ② · 문항은 도시재개발법상의 관리처분계획에서 보상이 가능한 경우를 묻고 있다. 관리처분계획에서는 과소한 토지나 재개발 구역 지정 후 분할된 토지 등 특정한 경우에 대해 현금 보상이 허용된다.
관리처분계획에서 과소한 토지 등 보상 대상에 대해서는 현금 보상이 허용된다.
도시개발조합에 관한 설명 중 틀린 것은?
정답 ③ · 문제는 도시개발조합에 관한 설명 중 틀린 항목을 찾으라는 것이다. 조합 설립 시 토지소유자의 동의 기준은 토지면적이 아니라 토지소유자 수의 3/4 이상을 요구하므로 '토지면적 3/4 이상'이라는 서술은 잘못이다.
도시개발조합 설립 시 토지소유자 동의를 구하는 기준은 토지면적 3/4 이상이 아니라, 토지소유자 수의 3/4 이상이어야 하므로 3번이 틀렸다.
도시개발사업을 환지방식으로 시행하고자 할 경우 개발 계획수립을 위한 동의를 얻어야 할 조건으로 옳은 것은?
정답 ③ · 문항은 환지방식으로 도시개발사업을 시행할 때 개발계획 수립을 위한 토지소유자 동의 요건 비율을 묻고 있다. 환지방식은 이해관계자 동의가 높아야 하는 방식으로 토지소유자 총수 및 토지면적 각각에 대해 4분의 5 이상(즉 80% 이상)의 동의를 요구한다.
환지방식 도시개발사업은 토지소유자 총수 및 면적 각각 4분의 5 이상의 동의를 얻어야 개발 계획 수립이 가능하다.
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