개념 한 쪽
민간의 부동산개발금융은 차입과 지분을 섞어 대규모 사업 자금을 조달하는 방식들을 포괄한다. 증권화 수단은 부동산의 유동성 문제와 소액투자 한계를 해결하며, 참여대출은 대출자가 개발이익에 일부 참여하는 구조를 의미한다. 프로젝트 파이낸싱(PF)은 프로젝트의 현금흐름을 담보로 차입이 큰 비중을 차지하는 조달 방식이다.
이 개념을 문제로 확인하고 싶으면 이 개념 문제 10개 풀기 회원용
가입 없이 오늘의 10문제 바로 풀기 →
출제기준 단원 「민간의 부동산개발금융」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 참여대출 판별 | 1 | '수익 배분 참여' 단서로 대출 유형을 구분하기 |
| 증권화·REITs 식별 | 1 | 증권화를 통한 유동성·소액투자 해결 수단을 고르기 |
| PF 자금구조 판단 | 1 | PF에서 상업은행 차입금의 성격과 비중을 연결하기 |
부동산을 증권화하는 대표적 수단은 부동산투자신탁(REITs)이다. REITs는 대형 부동산을 증권처럼 쪼개어 거래 가능하게 하여 소액투자와 유동성 문제를 해결하는 구조다. 증권화는 투자자에게 유동성과 소액투자 기회를 제공하는 점이 핵심이다.
자산담보부증권(ABS)은 대출이나 채권 등 기초자산을 묶어 유동화하는 수단이며, 부외금융 효과와 기초자산의 질에 따른 자금조달 가능성이 특징이다. 다만 운용보수가 반드시 높다고 단정할 수는 없으므로 비용 관련 절대적 서술을 주의해야 한다.
참여대출(participation loan)은 대출자가 단순한 이자 수익을 넘어서 개발사업의 추가 수익 일부를 배분받는 부채성 조달 방식이다. 핵심 단서는 '수익 배분 참여'이며, 이는 일반 대출과 구별되는 점이다.
프로젝트 파이낸싱(PF)은 특정 프로젝트의 현금흐름을 근거로 자금을 조달하는 방식이다. PF에서는 차입금(부채)이 자기자본보다 비중이 크며, 상업은행에서 제공하는 대규모 차입금은 선순위 채권 형태로 취급되는 경우가 많다. PF는 프로젝트 리스크를 분리하는 구조이지만 금융기관의 위험이 절대적으로 감소한다고 단정할 수는 없다.
문제 유형 예시는 다음과 같다. 보기에 '수익 배분에 참여한다'는 문구가 있으면 참여대출을 고르는 것이 옳다. '증권화로 유동성·소액투자 해결'이라는 조건이면 REITs를 답으로 선택한다. PF 관련 문항에서는 '가장 큰 비중'과 '상업은행 제공'이 동시에 등장하면 선순위 채권과 상업은행 차입금 연결을 검토한다.
일반적인 부동산개발금융 방식의 구분 중 부채에 의한 조달 방식으로서 대출자가 부동산 개발에 의해 발생하는 수익의 배분에 일부 참여하는 방식은?
정답 ① · 문항은 부동산 개발금융에서 대출자가 개발 수익 분배에 참여하는 부채 조달 방식을 묻고 있다. 대출자가 사업의 수익에 일정부분 연동하여 참여하는 구조를 참여대출(participation loan)이라 한다.
대출자가 개발 수익 배분에 참여하는 부채 조달 방식은 참여대출(participation loan)이다.
다음 중 부동산과 금융을 결합한 형태로서 유동성 문제와 소액투자 곤란의 문제를 증권화라는 방식을 이용하여 해결하고 있는 부동산 펀드의 대표적인 형태는?
정답 ① · 질문은 부동산과 금융을 결합해 증권화를 통해 유동성과 소액투자를 가능하게 한 대표적 형태를 묻는다. 부동산투자신탁(REITs)은 부동산 자산을 증권화하여 유동성을 제공하고 소액투자를 허용하는 구조로 바로 해당한다.
부동산 펀드 중 증권화를 통해 유동성을 제공하고 소액 투자를 가능하게 하는 대표적인 형태는 부동산투자신탁(REITs)이다.
일반적인 부동산개발금융 방식의 구분 중 부채에 의한 조달방식으로 대출자가 부동산 개발에 의해 발생하는 수익의 배분에 일부 참여하는 방식은?
정답 ① · 문항은 부동산개발금융에서 대출자가 개발수익 배분에 일부 참여하는 부채조달 방식을 묻는다. 대출자가 이자 외에 프로젝트 수익의 일부를 공유하는 구조는 참여대출(participation loan)로 정의되므로 해당 방식이 정답이다.
부채 조달 방식 중 대출자가 개발 수익의 일부를 배분받는 참여형 대출은 참여대출(participation loan)이며, 이는 금리 외에 수익 공유를 포함한다.
도시계획기사 풀이 세트에서 이 개념의 문제 10개를 바로 풀어 보세요.