출제기준 단원 「민관합동의 부동산개발금융」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
묻는 꼴
문제 수
무엇을 묻나
부외금융 정의 판별
1
부외금융의 재무제표 반영 여부를 가려내기
공개시장·자본성격식별
1
운용시장과 자본 성격을 조합하여 투자유형을 고르기
증권화 상품 기능 판단
1
증권화로 유동성과 소액투자 문제를 해결하는 상품을 찾기
뜻
프로젝트파이낸싱(PF)은 특정 프로젝트의 현금흐름만을 담보로 자금을 조달하는 방식이다. PF에서는 프로젝트의 수익성에 따라 투자자와 대출자가 회수 가능성을 판단하므로 프로젝트 자체의 현금흐름이 중요하다. PF와 관련한 중요한 개념으로 비소구금융(non-recourse)과 부외금융(off-balance-sheet)이 있다.
부외금융은 프로젝트회사의 부채가 대차대조표에 나타나지 않도록 처리하는 금융기법이다. 즉 '부외'라는 용어가 의미하듯 장부 밖으로 처리하여 프로젝트회사의 표면적 재무비율에 영향을 주지 않도록 하는 것을 핵심으로 한다. 부외금융을 부채가 손익계산서에 나타나도록 한다고 설명하는 것은 개념의 반대이므로 오답 처리해야 한다.
부동산 금융상품은 운용시장의 형태(public market 또는 private market)와 자본의 성격(equity 또는 debt)으로 구분한다. 공개시장에서 거래되며 대출성 자본을 가지는 대표적 상품은 상업용저당채권이다. 반면 증권화로 유동성과 소액투자를 가능하게 한 상품으로는 리츠(REITs)가 있다.
특수목적회사(SPC)는 유동화나 채권 매각·원리금 상환 등을 위해 설립되는 기구로서 특정 목적을 위해 위험을 분리하는 역할을 한다. SPC가 일반적으로 부실채권 처리 후 자동으로 개발회사로 전환된다는 설명은 SPC의 일반적 성격과 맞지 않으므로 주의해야 한다.
예제
PF 관련 출제에서는 '부외금융'의 의미를 묻는 문항이 자주 등장한다. 예를 들어 보기에 '부외금융은 부채가 손익계산서에 나타나므로 자본감소 영향이 없다'는 설명이 있으면 이것이 오답이다. 정답 기준은 부외(off-balance)가 '표시하지 않음'을 뜻하는지 여부로 판단한다.
상품 분류 문항에서는 시장 형태와 자본 성격을 교차시켜 묻는다. 공개시장 + 대출(debt)인 경우는 상업용저당채권을 선택하고, 증권화로 유동성·소액투자 해결을 묻는 경우는 리츠를 선택한다. 사모시장은 소수의 투자자가 참여하는 비공개 거래나 직접투자·직접대출 등을 포함한다고 본다.
SPC 관련 문항에서는 SPC의 본질적 기능인 유동화 대상 자산의 양수·채권 매각·원리금 상환과 같은 역할을 기준으로 정답을 고른다. SPC가 특정 목적 달성 후 해산되거나 목적 변경 가능성은 있으나, '자동 발전'처럼 일반적 특성으로 단정하면 오류가 발생한다.
대표 기출 3문항
민관합동의 부동산개발금융방식으로서 프로젝트파이낸싱(PF: Project Financing)이 있다. 다음 PF와 관련된 설명 중 틀린 것은?
협의의 의미로는 PF는 프로젝트 자체의 사업성과 그로부터의 현금흐름을 바탕으로 자금을 조달하는 것을 말한다.
PF의 특징 중 하나는 비소구금융(Non-Recourse Financing)인데 여기서 비소구금융이란 투자자의 부담을 투자액 범위 내로 한정하는 방식을 말한다.
PF의 특징 중 하나는 부외금융(Off-Balance-Sheet Financing)인제 여기서 부외금융이란 프로젝트회사의 부채가 손익계산서상에 나타남으로서 프로젝트회사의 자본감소가 사업성에 영향이 없도록 하는 것을 의미한다.
광의의 의미로 PF는 특정 사업의 소요자금을 조달하기 위한 일체의 금융방식을 의미하며 개발사업과 관련한 모든 금융방식을 프로젝트파이낸싱이라 부를 수 있다.
정답과 해설 보기
정답 ③ · 문항은 PF의 특징 설명 중 틀린 것을 찾으라고 요구하고 있다. 부외금융(Off-Balance-Sheet Financing)은 부채를 대차대조표 밖으로 처리하여 재무비율에 미치는 영향을 완화하는 방식으로, 손익계산서에 나타나 사업성에 영향이 없게 한다는 설명은 잘못된 기술이다.
부외금융은 프로젝트 회사의 부채가 대차대조표 밖으로 처리되어 자본감소 영향이 없도록 하는 방식이다.
다음 중 운용시장의 형태가 공개시장(public market)이고 자본의 성격이 대출이자(debt financing)인 유형에 속하는 부동산 투자는?
상업용저당채권
사모부동산펀드
직접대출
직접투자
정답과 해설 보기
정답 ① · 운용시장의 형태와 자본의 성격 조건에 맞는 부동산 투자 유형을 찾는 문제이다. 부동산 투자는 공개시장과 비공개시장, 지분과 부채의 조합으로 구분할 수 있다.
공개시장에서 대출자본을 이용하는 부동산 투자는 상업용저당채권이다.
다음 중 부동산과 금융을 결합한 형태로서 부동산 투자의 약점으로 꼽히는 유동성 문제와 소액투자 곤란의 문제를 증권화라는 방식을 이용하여 해결하고 있는 것은?
리츠(REITs)
건설-운영-이전(BOT)
사모투자전문회사(PEF)
자산담보부증권(ABS)
정답과 해설 보기
정답 ① · 문제는 부동산을 증권화하여 유동성 부족과 소액투자 한계를 해결하는 수단을 묻고 있다. 부동산을 여러 투자자에게 나누어 증권 형태로 발행하고 공개시장에서 거래되도록 한 구조가 바로 부동산투자회사(REITs)이므로 유동성과 소액투자 가능성을 동시에 제공한다.
부동산 투자의 유동성 부족과 소액 투자 한계를 증권화 방식으로 해결한 대표적인 금융 상품은 리츠(REITs)이다.