도시(부동산)개발 자금은 지분조달과 차입조달 등 여러 방식으로 조달한다. 프로젝트파이낸싱(PF)은 특정 사업의 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 구조이고, 부외금융·비소구금융 등 재무처리 방식과 위험·회수 우선순위가 핵심이다. 자산을 담보로 증권을 발행하는 방식은 자산담보부증권(ABS)이라고 한다.
출제기준 단원 「부동산금융의 개념과 유형」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
묻는 꼴
문제 수
무엇을 묻나
PF의 위험·회수 우선순위 판단
1
자기자본과 선순위채권의 위험·회수 관계를 구분하기
부외금융의 정의 확인
1
부외금융의 재무제표 반영 여부를 판정하기
지분조달의 특징 구별
1
지분조달과 차입조달의 핵심 차이를 식별하기
뜻
프로젝트파이낸싱(PF)은 특정 프로젝트의 미래 현금흐름을 근거로 자금을 조달하는 방식이다. PF에서는 프로젝트 자체의 현금흐름으로 채무를 상환하므로 프로젝트 회사의 신용과는 구별되는 자금조달 구조가 형성된다. PF 관련 구조로는 비소구금융과 부외금융 개념이 있으며, 비소구금융은 투자자의 책임을 투자액 범위 내로 제한하는 특징을 갖는다.
부외금융(Off-Balance-Sheet Financing)은 프로젝트 관련 부채가 프로젝트 회사의 대차대조표에 반영되지 않도록 처리하는 방식을 의미한다. 즉, 부외금융은 부채를 재무제표상에 '표시하지 않음'으로써 프로젝트 회사의 기존 재무구조에 미치는 영향을 최소화하려는 목적을 가진다. 부외금융의 핵심은 대차대조표상 비표시라는 점이다.
자금 조달의 형태는 크게 지분조달과 차입조달로 나뉜다. 지분조달은 투자자로부터 자본을 유치하는 방식으로 원금 상환 의무가 없어 현금흐름 부담이 적지만, 통제권이 분산될 수 있는 단점이 있다. 반대로 차입조달은 타인자본을 활용하므로 레버리지 효과로 자기자본 수익률을 높일 수 있으나, 이자와 원금 상환 부담 및 신용 취약성이 문제로 나타날 수 있다.
자산담보부증권(ABS)은 금융기관이나 기업이 보유한 오랜 기간 보유하는 증권이나, 금융기관에 대한 대출로 인한 채권 및 매출채권과 같은 특정 자산을 묶어 담보로 삼아 증권을 발행하고 투자자에게 매각하여 자금을 조달하는 기법이다. ABS에서는 보유 자산의 현금흐름이 증권의 지급원천이 된다. SPC와 같은 특수목적회사는 이러한 유동화 과정을 수행하는 주체로 활용되며, 리츠와는 성격이 다르다는 점을 구분해야 한다.
예제
프로젝트파이낸싱 관련 기출형태를 보면 다음과 같은 사고과정을 적용한다. 자기자본은 손실 발생 시 최후에 회수되므로 위험도가 가장 높고 회수 순위가 가장 낮다는 원리를 먼저 생각한다. 선순위 채권은 우선 변제권이 있어 위험도가 낮고 회수 순위가 높음을 근거로 보기들을 소거한다.
부외금융을 묻는 문제에서는 '부외'가 의미하는 바를 떠올려야 한다. 부외금융은 부채를 재무제표에 표시하지 않는 것이므로, 반대로 '부채가 손익계산서나 대차대조표에 나타나게 한다'는 설명은 오답으로 처리한다.
지분조달과 차입조달을 구별할 때는 레버리지의 유무로 접근한다. 지분조달은 상환 부담이 없어 레버리지 효과가 발생하지 않는 반면, 차입조달은 타인자본을 활용하므로 레버리지로 수익률이 증폭될 수 있음을 근거로 정답을 가린다.
대표 기출 3문항
민관합동 부동산개발금융방식인 프로젝트파이낸싱(Project Financing)의 자금조달 형태에 관한 설명으로 틀린 것은?
자금원 중 자기 자본투자는 투자 회수 순위에서 가장 높은 순위를 지니므로 위험도가 가장 낮다고 할 수 있다.
자기 자본투자자는 전략적 투자자와 재무적 투자자로 분류되며 재무적 투자자는 사업에 의한 배당 수익에 투자목적이 있다.
자금원 중 선순위 채권(Senior Debt)은 프로젝트파이낸싱에서 가장 큰 비중을 차지하는 자금이다.
자금원 중 선순위 채권(Senior Debt)은 대부분의 상업 은행으로부터의 차입금이 이에 해당되며 이자수익을 목적으로 투자한다.
정답과 해설 보기
정답 ① · 문제는 프로젝트파이낸싱(PF)의 자금조달 형태에 관한 설명 중 잘못된 것을 찾으라고 요구하고 있다. 자기자본은 채권보다 후순위로서 손실위험이 크므로 회수 순위와 위험도에서 최상위가 아니라 최하위가 되며, 선순위 채권이 조달 비중이 크고 상업은행 대출 등으로 구성되는 경우가 많다.
자기자본투자는 채권보다 위험도가 높으므로 회수 순위가 가장 낮으며, 선순위 채권이 가장 큰 비중을 차지한다.
민관합동의 부동산개발금융방식으로서 프로젝트파이낸싱(PF: Project Financing)이 있다. 다음 PF와 관련된 설명 중 틀린 것은?
협의의 의미로는 PF는 프로젝트 자체의 사업성과 그로부터의 현금흐름을 바탕으로 자금을 조달하는 것을 말한다.
PF의 특징 중 하나는 비소구금융(Non-Recourse Financing)인데 여기서 비소구금융이란 투자자의 부담을 투자액 범위 내로 한정하는 방식을 말한다.
PF의 특징 중 하나는 부외금융(Off-Balance-Sheet Financing)인제 여기서 부외금융이란 프로젝트회사의 부채가 손익계산서상에 나타남으로서 프로젝트회사의 자본감소가 사업성에 영향이 없도록 하는 것을 의미한다.
광의의 의미로 PF는 특정 사업의 소요자금을 조달하기 위한 일체의 금융방식을 의미하며 개발사업과 관련한 모든 금융방식을 프로젝트파이낸싱이라 부를 수 있다.
정답과 해설 보기
정답 ③ · 문항은 PF의 특징 설명 중 틀린 것을 찾으라고 요구하고 있다. 부외금융(Off-Balance-Sheet Financing)은 부채를 대차대조표 밖으로 처리하여 재무비율에 미치는 영향을 완화하는 방식으로, 손익계산서에 나타나 사업성에 영향이 없게 한다는 설명은 잘못된 기술이다.
부외금융은 프로젝트 회사의 부채가 대차대조표 밖으로 처리되어 자본감소 영향이 없도록 하는 방식이다.
도시(부동산)개발을 위한 자금조달 수단 중 신디케이션, 공동, 합작사업과 같은 지분조달방식에 대한 설명에 해당되지 않는 것은?
지분투자자가 항상 사업계획에 동의하는 것은 아니므로 이에 따른 문제의 발생도 고려하여야 한다.
지분투자로 자금을 조달하게 되면 투자금액을 상환하지 않아도 되므로 특히 현금이 긴요할 때 사용할 수 있는 주요 투자수단이 된다.
회사 통제권의 일부를 포기해야 한다는 단점이 있다.
중소기업의 경우 신용이 취약한 기업은 차입수단, 규모, 시기, 비용상의 문제점이 존재한다.
정답과 해설 보기
정답 ④ · 지분조달방식(신디케이션, 공동투자 등)은 차입금과 달리 상환 부담이 없는 장점이 있지만, 통제권 분산 및 의견 충돌의 단점이 존재합니다. 제시된 4번 보기의 내용은 지분조달이 아닌 '차입조달' 수단(은행 대출 등)을 활용할 때 겪는 중소기업의 구조적 신용 취약성 문제에 대한 설명이므로 지분조달 설명에 해당하지 않습니다.
지분조달은 상환 부담이 없으나 통제권 분산이 단점이며, 신용 취약성 문제는 차입조달의 특징입니다.